ГК РФ) не установил это требование в виде общего правила для всех договоров, имеющих своим предметом недвижимость. И. В. Козлова считает, что вещные права регистрируются в случае возникновения их из односторонних сделок (принятие наследства), правообразующих решений суда, из факта создания нового объекта (застройка, спецификация). При переходе вещных прав на недвижимость в результате заключения договоров, когда одновременно с возникновением права у одной стороны оно прекращается или ограничивается у другой, объектом регистрации становится сделка. По мнению И. В. Козловой, сделка превращается в объект регистрации именно в силу того, что одновременно затрагивает права нескольких лиц, оказывая на них одновременно правообразующее и правопрекращающее воздействие *. В то же время с учетом положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ, обе вышеизложенные позиции не являются бесспорными, т. к. в соответствии с вышеуказанными статьями, переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании договора, не требующего обязательной государственной регистрации. Переход права можно рассматривать с двух позиций: юридической' и фактической. По общему правилу, фактическая передача вещи на основании договора влечет возникновение права собственности на данную вещь у ее приобретателя (п. 1 ст. 223, ст. 224 ГК РФ). Ст. 551 ГК РФ увязывает переход права не с фактической передачей вещи, а, наоборот, с государственной регистрацией этого перехода (т.е. берется юридическая позиция). Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по 1 Козлова И.В. Переход прав на объекты недвижимости: Учебное пособие. Владивосток: Издательство Дальневосточного Государственного Университета, 2003. С. 10. 129 |
36 совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество, то, что же является объектом регистрации: возникшее вещное право на недвижимость или сделка с недвижимым имуществом? Как разграничить объекты регистрации и решить, когда регистрировать право, а когда сделку? В настоящее время в юридической литературе единое мнение по данному вопросу отсутствует. Например, И.В. Козлова считает, что вещные права регистрируются в случае возникновения их из односторонних сделок (принятие наследства), правообразующих решений суда, из факта создания нового объекта (застройка, спецификация). При переходе вещных прав на недвижимость в результате заключения договоров, когда одновременно с возникновением права у одной стороны оно прекращается или ограничивается у другой, объектом регистрации становится сделка. По мнению И.В. Козловой, сделка превращается в объект регистрации именно в силу того, что одновременно затрагивает права нескольких лиц, оказывая на них одновременно правообразуюшее и правопрекращающее воздействие1. Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский, который считает, что регистрации подлежат все договора без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права2. На наш взгляд, обе вышеизложенные позиции не является бесспорными. Подтверждением тому может служить правило, содержащееся в ст. ст. 550, 551 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании договора, не требующего обязательной государственной регистрации. Вопросы раз1 Козлова И.В. Переход прав на объекты недвижимости: Учебное пособие. Владивосток: Издательство Дальневосточного Государственного Университета, -1998. -С. 10. 2 Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». -М., -1998. -С. 7. 95 начало из договора, состоит из двух последовательных действий прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. Переход права можно рассматривать с двух позиций: юридической и фактической. По общему правилу, фактическая передача вещи на основании договора влечет возникновение права собственности на данную вещь у ее приобретателя (п. 1 ст. 223, ст. 224 ГК РФ). Статья же 551 ГК РФ («Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость») увязывает переход права не с фактической передачей вещи, а, наоборот, с государственной регистрацией этого перехода (т.е. берется юридическая позиция). Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 588 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца передать имущество, покупателя принять и оплатить его. Однако обязательства иногда могут быть и не исполнены сторонами. Для того чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия регистрации его права. Правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр прав согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности у покупателя. Таким образом, регистра |