|
отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 588 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца передать имущество, покупателя принять и оплатить его. Однако обязательства иногда могут быть и не исполнены сторонами. Для того чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия регистрации его права. Правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр прав согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности у покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия. Отсюда можно сделать вывод, что регистрация сделки является специальным основанием фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права (аренды, сервитута и др.). Так, например, согласно ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. То есть, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость у нового собственника (или его правопреемника) возникнет только с момента государственной регистрации данного права. Основанием перехода права собственности на недвижимость могут служить различные гражданско-правовые сделки, например такие двусторонние сделки, как договор купли-продажи (§ 7 гл. 30 ГК РФ), договор мены (гл. 31 ГК РФ), договор дарения (гл. 32 ГК РФ), договор ренты (гл. 33 ГК РФ), договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ); многосторонняя сделка договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), односторонняя сделка завещание (раздел VII ГК РФ). Среди названных договоров особой отдельной регистрации подлежат: договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты 130 |
95 начало из договора, состоит из двух последовательных действий прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. Переход права можно рассматривать с двух позиций: юридической и фактической. По общему правилу, фактическая передача вещи на основании договора влечет возникновение права собственности на данную вещь у ее приобретателя (п. 1 ст. 223, ст. 224 ГК РФ). Статья же 551 ГК РФ («Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость») увязывает переход права не с фактической передачей вещи, а, наоборот, с государственной регистрацией этого перехода (т.е. берется юридическая позиция). Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 588 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца передать имущество, покупателя принять и оплатить его. Однако обязательства иногда могут быть и не исполнены сторонами. Для того чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия регистрации его права. Правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр прав согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности у покупателя. Таким образом, регистра 96 ция сделок и регистрация прав разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия. Отсюда можно сделать вывод, что регистрация сделки является специальным основанием фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права (аренды, сервитута и др.)1. Указанные особенности служат одним из свидетельств того, что в российском законодательстве соединены две системы регистрации: вопервых, сделок, во-вторых, прав. Вместе с тем, следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решен (а скорее совсем не решен) ни в ГК РФ, ни в законе о регистрации, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст. 164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации. Но ст. 131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что закон о регистрации внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п. 1 ст. 4 данного закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Таким образом, ст. 164 ГК РФ отсылает к закону о регистрации, а закон о регистрации к ст. 164 ГК РФ, и круг замыкается. К сожалению, принятие названного выше закона не способствовало стабилизации положения и заполнению правового вакуума, что естественно повлекло за собой неоднозначное толкование гражданско-правовых 1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -М.: Издательство «Статут», -1998. -С. 285. 104 на недвижимость могут служить различные гражданско-правовые сделки, например такие двусторонние сделки, как договор купли-продажи (§ 7 гл. 30 ГК РФ), договор мены (гл. 31 ГК РФ), договор дарения (гл. 32 ГК РФ), договор ренты (гл. 33 ГК РФ), договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ); многосторонняя сделка договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), односторонняя сделка — завещание (раздел VII ГК РФ). Среди названных договоров особой отдельной регистрации подлежат: договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения с правом выкупа, заключенный на срок не менее одного года, а иной недвижимости независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Что касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то государственная регистрация такого договора согласно ГК РФ по общему правилу не требуется. Исключение составляет договор купли-продажи жилого дома, квартиры или части дома или квартиры. Такой договор нуждается в государственной регистрации, отдельной от государственной регистрации, перехода права по нему (см. п. 2 ст. 558 ГК РФ). Правила о купле-продаже, в том числе о регистрации договора купли-продажи, применяются и к договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), т.е. договор мены также нуждается в государственной регистрации только в том случае, если обмену по нему подлежит жилой дом, квартира или их части. Не предусматривает действующее законодательство Российской Федерации регистрацию завещания, в том числе касающегося судьбы недвижимости наследодателя. Приведем еще один пример: государственной регистрации подлежат как ипотека в качестве обременения права залогодателя, так и сам по |