|
дома, квартиры или части дома или квартиры. Такой договор нуждается в государственной регистрации, отдельной от государственной регистрации, перехода права по нему (см. п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор нс подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. 132 |
74 другой стороны. Последнее свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) прав на объекты недвижимости. Сложный юридический состав возникновения права на недвижимость установлен законом. Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. В части 1 статьи 2 закона о регистрации в определении понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится, что под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, регистрация выполняет не только доказательственную, но и правоустанавливающую функцию, что чрезвычайно важно в условиях формирующегося имущественного оборота. Тем не менее, из приведенной формулировки все же следует вторичность (хотя и юридически значимая для возникновения права) акта регистрации по отношению к акту возникновения права. Следовательно, возникшее из сделки право действительно лишь с момента его юридического признания соответствующим государственным органом. Соответственно и датой, с которой необходимо исчислять юридическую действительность права на объект недвижимости, является дата государственной регистрации, то есть день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3 ст. 2 закона о регистрации). 104 на недвижимость могут служить различные гражданско-правовые сделки, например такие двусторонние сделки, как договор купли-продажи (§ 7 гл. 30 ГК РФ), договор мены (гл. 31 ГК РФ), договор дарения (гл. 32 ГК РФ), договор ренты (гл. 33 ГК РФ), договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ); многосторонняя сделка договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), односторонняя сделка — завещание (раздел VII ГК РФ). Среди названных договоров особой отдельной регистрации подлежат: договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения с правом выкупа, заключенный на срок не менее одного года, а иной недвижимости независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Что касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то государственная регистрация такого договора согласно ГК РФ по общему правилу не требуется. Исключение составляет договор купли-продажи жилого дома, квартиры или части дома или квартиры. Такой договор нуждается в государственной регистрации, отдельной от государственной регистрации, перехода права по нему (см. п. 2 ст. 558 ГК РФ). Правила о купле-продаже, в том числе о регистрации договора купли-продажи, применяются и к договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), т.е. договор мены также нуждается в государственной регистрации только в том случае, если обмену по нему подлежит жилой дом, квартира или их части. Не предусматривает действующее законодательство Российской Федерации регистрацию завещания, в том числе касающегося судьбы недвижимости наследодателя. Приведем еще один пример: государственной регистрации подлежат как ипотека в качестве обременения права залогодателя, так и сам по 105 себе договор об ипотеке (как сделка) это прямо следует из норм п. 1 ст. 131 и п. 3 ст. 339 ГК РФ. Следует иметь в виду, что, предусмотрев регистрацию договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658 ГК РФ), ГК РФ не предусматривает регистрацию аренды как обременения, возникающего на основании данного договора, однако регистрация аренды недвижимого имущества как обременения права арендодателя предусмотрена законом о регистрации (см. ст. 1,4, закона о регистрации). Таким образом, совершенно очевидно, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом есть самостоятельное, отдельное от государственной регистрации прав (обременений прав) юридически значимое обстоятельство, с которым юридическая норма связывает самостоятельные правовые последствия. Что же конкретно говорится в законе о регистрации относительно государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом как таковой? В определении государственной регистрации, данном в п. 1 ст. 2 закона о регистрации, содержится указание на то, что такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, т.е. упоминание о том, чем является государственная регистрация для сделок, отсутствует. Остается исходить из аналогии закона. Пункт 1 ст. 4 закона о регистрации при этом совершенно правильно, на наш взгляд, устанавливает (вернее, подтверждает, вслед за ГК РФ)) что государственной регистрации подлежат наряду с правами также и сделки с недвижимостью в случаях, предусмотренных законодательст |