|
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания. Правила о купле-продаже, в том числе о регистрации договора куплипродажи, применяются и к договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), т.е. договор мены также нуждается в государственной регистрации только в том случае, если обмену по нему подлежит жилой дом, квартира или их части. Не предусматривает действующее законодательство Российской Федерации регистрацию завещания, в том числе касающегося судьбы недвижимости наследодателя. Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25.02.1998 N 81 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора 1 Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. 2 Вестник ВАС РФ. 2001. N 4 133 |
104 на недвижимость могут служить различные гражданско-правовые сделки, например такие двусторонние сделки, как договор купли-продажи (§ 7 гл. 30 ГК РФ), договор мены (гл. 31 ГК РФ), договор дарения (гл. 32 ГК РФ), договор ренты (гл. 33 ГК РФ), договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ); многосторонняя сделка договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), односторонняя сделка — завещание (раздел VII ГК РФ). Среди названных договоров особой отдельной регистрации подлежат: договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения с правом выкупа, заключенный на срок не менее одного года, а иной недвижимости независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Что касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то государственная регистрация такого договора согласно ГК РФ по общему правилу не требуется. Исключение составляет договор купли-продажи жилого дома, квартиры или части дома или квартиры. Такой договор нуждается в государственной регистрации, отдельной от государственной регистрации, перехода права по нему (см. п. 2 ст. 558 ГК РФ). Правила о купле-продаже, в том числе о регистрации договора купли-продажи, применяются и к договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), т.е. договор мены также нуждается в государственной регистрации только в том случае, если обмену по нему подлежит жилой дом, квартира или их части. Не предусматривает действующее законодательство Российской Федерации регистрацию завещания, в том числе касающегося судьбы недвижимости наследодателя. Приведем еще один пример: государственной регистрации подлежат как ипотека в качестве обременения права залогодателя, так и сам по |