Глава 1. РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ # 1.1. История института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в зарубежных странах Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в мире имеет давние исторические корни. Первоначальным способом приобретения земель, благодаря обширности никем не занятых пространств, было завладение. И там, где вследствие * столкновений между владельцами обнаруживалась потребность в более твердых границах, появились зачатки понятия о собственности. Именно тогда стали устанавливаться первые межи владения. Позднее, с возникновением потребности передачи владения от одного лица к другому, естественная необходимость обособить предмет владения усилилась. Отсюда произошла простейшая форма передачи поземельной собственности от одного лица к другому. Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, затем отвод межи новому приобретателю в присутствии свидетелей. Здесь же можно увидеть и стремление к укреплению вещных прав, т.е. публичное, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего земельного оборота, т.к. сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем. В результате возникающая неопределенность недвижимой собственности вызывала необходимость совершения особых актов при передаче права. Начало государственной регистрации было положено регистрацией прав и сделок с земельными участками, поэтому изначально возникло понятие «поземельная книга», первое упоминание о которой относится к 1135 г. Впоследствии в ней стали регистрировать и сведения о недвижимости, X АТ 14 |
1.2. История российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Для лучшего осмысления положений ГК РФ и закона о регистрации, устанавливающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо, на наш взгляд, исследовать историю изучаемого вопроса для того, чтобы понять, насколько проложенный ими путь развития системы укрепления вещных прав на недвижимое имущество является новым для России. Исследования различных цивилистов, к числу которых относятся такие виднейшие ученые как Г.П. Шершеневич, К. Победоносцев, И.А. Покровцев и др.1 показали, что попытки укрепления вещных прав на землю (а впоследствии и на иную недвижимость) наблюдаются с древних времен. Первоначальным способом приобретения земель, благодаря обширности никем не занятых пространств, было завладение. И там, где вследствие столкновений между владельцами обнаруживалась потребность в более твердых границах, появились зачатки идеального понятия о собственности. Именно тогда стали устанавливаться первые межи владения. Позднее, с возникновением потребности передачи владения от одного лица к другому, естественная необходимость обособить предмет владения усилилась. Отсюда произошла простейшая форма передачи поземельной собственности от одного лица к другому. Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, затем отвод межи новому приобретателю в присутствии свидетелей. Такова у нас была первая историческая форма передачи поземельной собственности. Здесь 1 См., напр., Победоносцев К. Курс гражданского права. Вотчинные права.-СПб,-1896.-С. 139-143. 4 1 42 же можно увидеть и стремление к укреплению вещных прав, т.е. публичное, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего вотчинного оборота, т.к. сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем. В результате, возникающая неопределенность недвижимой собственности вызывала необходимость совершения особых актов при передаче права. Первое препятствие к применению завладения недвижимостью оказали писцовые книги, составляемые с конца XV до конца XVII столетий. Писцовые книги представляли более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако право ими не устанавливалось и не удостоверялось. Право основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. С XVI века в отношения по поводу перехода прав на недвижимое имущество начинает вмешиваться власть. Сторонам договора продажи недвижимости вменяется в обязанность предъявлять купчие в приказы. Насколько подобная запись считалась необходимой для перехода вотчинного права, с достоверностью судить невозможно. Однако, несомненно, что со времени Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе «вотчины за купцом» приобрела обязательный характер, и именно с ней соединялось понятие о переходе вещного права. В статье 34 главы XVII Уложения 1649 года сказано: «А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того тоеже свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, |