|
обременений, возникших как из договора, так и на основании распорядительного документа органом власти, а также возникшие в силу закона. Глава IV Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прав посвящается регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью этой главы является установление особенностей регистрации, которые могут быть обусловлены самим объектом, в отношении которого возникают права или заключаются сделки (предприятие, жилое, нежилое помещении, здание, сооружение); либо спецификой основания, из которого права возникают, т.е. особенностями самой сделки (договор аренды, договор об ипотеке, договор доверительного управления имуществом, договор об установлении сервитута) или решения компетентного органа (решение суда), или первоначального создания объекта; либо специфической формы существования вещного права в виде права общей собственности. Для целей настоящего исследования рассмотрим особенности регистрации ограничений прав на объекты нежилого назначения, возникающих из договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. Статья 1 Закона определяет аренду как ограничение (обременение) прав на конкретный объект недвижимого имущества. В соответствии с п. 6 ст. 12 Закона Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, запись об аренде вносится в подраздел III соответствующего раздела Единого государственного реестра прав. При этом если объектом аренды является помещение в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности, запись об аренде части здания (части вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытие самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация 147 |
39 Глава IV закона о регистрации посвящается регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приложение 1). Целью этой главы является установление особенностей регистрации, которые могут быть обусловлены самим объектом, в отношении которого возникают права или заключаются сделки (предприятие, кондоминиум); либо спецификой основания, из которого права возникают, т.е. видовыми особенностями самой сделки (договор аренды, договор об ипотеке, договор доверительного управления имуществом, договор об установлении сервитута) или решения компетентного органа (решение суда), или первоначального создания объекта; либо специфической формы существования вещного права в виде права общей собственности. Перечисление в главе IV закона о регистрации тех или иных сделок с недвижимостью или отдельных видов прав на недвижимость, на наш взгляд, ни в коей мере не означает, что иные вещные права или сделки, не рассматриваемые в главе IV, не могут быть объектом государственной регистрации. Подводя итог проведенному выше исследованию, мы пришли к следующим выводам: 1) анализ гражданского законодательства позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, которое является объективно неперемещаемым, а лишь то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав; 2) правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимое имущество придается особая устойчивость, обеспечиваемая специальным порядком их возникновения и прекращения, а также существованием специальных мер, дающих возможность для всех третьих лиц, получать информацию о юридическом положении любого объекта недви 72 док создания учреждений юстиции, обеспечивающих ведение реестра, определяются субъектами Федерации. Для обеспечения единства этих органов во исполнение ст. 9 закона о регистрации, Правительством Российской Федерации было утверждено Примерное положение «Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Для обеспечения соблюдения Правил ведения Единого реестра и для осуществления правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по регистрации предусмотрено функционирование «уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти» (ст. 10 закона о регистрации). Таким органом определено министерство юстиции Российской Федерации. Регистрация основана на принципах гласности и открытости. Эти положения сформулированы в части 4 статьи 131 ГК и состоят в следующем: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу2. Реализуя установленное ГК РФ правило, закон о регистрации вводит специальную статью 7, которая так и называется: «Открытость сведений о государственной регистрации прав». В данной статье предусматривается право любого лица (и физического и юридического), предъявившего свое удостоверение личности и заявление в письменной форме получить све1 Постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 года № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Российская газета. -1998. -18 марта. -№ 52. 2 Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден Указом президента РФ от 27.08.96 г. № 1270. //«Российская газета». -1996. -3 июня. № 167. 86 Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в части первой ГК РФ, так и во второй. Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить закону о регистрации и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации. К таким актам относятся: постановление Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1; постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2; постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228 «Об утверждении Примерного положения об учреждении 1 Собрание законодательства Российской Федерации, -1997. -№ 45. -Ст. 5195. 2 Российская газета. -1998. -4 марта. -№ 42. |