|
обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо от того, что в аренду сдана только часть объекта1. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор2. Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства один из ответчиков арендодатель заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, 1 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. Крашенинникова... 2 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»... 148 |
80 вступивших в законную силу решений или приговоров суда1 *. Однако, к сожалению, подобная практика не является общераспространенной. Поскольку институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является новым для современного российского права, законодателю очень сложно было предусмотреть все проблемы, противоречия и нюансы, возникающие при его введении. Поэтому одна из идей закона о регистрации ранее была апробирована в Указе Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года (впоследствии этот акт был отменен). В этом указе был сформулирован принцип своеобразной амнистии прав на недвижимое имущество, возникших, но не прошедших процедуру государственной регистрации до вступления в силу указа. Эта норма была воспроизведена в законе о регистрации, часть 1 статьи 6 которого устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом о регистрации. Однако установление указанного правила не исключило тех проблем, которые были порождены в период действия Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»3, но до принятия закона о регистрации. Согласно ст. 8 Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации, применялся 1 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -М.: Спарк, -1999. -С.101. 7 Собрание законодательства Российской Федерации. -1996 г. -№ 10. Ст. 880. 3 Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -№ 32. Ст. 3302. 88 В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Кроме того, готовятся акты Минюста России, предметом которых являются особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.)1. Субъекты Федерации в соответствии с законом о регистрации наделены специальной компетенцией: они принимают нормативные акты о создании и структуре учреждения юстиции по регистрации прав, о плате за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, региональную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно также принятие актов организационного и технического характера. В настоящее время нормативно-правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически сформировалась. Теперь стабильность гражданского оборота недвижимости, правопорядок в этой сфере, профилактика антиобщественных проявлений, защита интересов правообладателей и многое другое в значительной степени будет зависеть от того насколько быстро и правильно будут применяться нормы законодательства о регистрации, а также положения иных нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако уже сегодня реальная правоприменительная практика выявила известное число актуальных проблем применения норм ГК РФ, за* Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -М.: Спарк, -1999. -С.50. 154 45. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Отв. ред. О.Н. Садиков. -М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, -1995. — 448 с. 46. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате. -М.: Спарк, -1996. -390 с. 47. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Буров В.С., Грачев И.Д., Емельянов М.В. и др. -М.: НОРМА-ИНФРА-М, -1999. -523 с. 48. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 1. / Отв. Ред. В.Ф. Яковлев. -М.: Юрид. лит., -1994. -187 с. 49. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. /Отв. Ред. В.Ф. Яковлев. -М.: Юрид. лит., -1995. -262 с. 50. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3. /Отв. Ред. В.Ф. Яковлев. -М.: Юрид. лит., -1996. -201 с. 51. Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, -1961. -130 с. 52. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. С приложением основных законодательных актов. -М: НОРМА, -1996. -273 с. 53. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения). -М.: Статут, -1998. -169 с. 54. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. -М.: «Дело», -1992. -144 с. 55. Курс международного права. Т. III: Основные институты и отрасли международного права. /Под ред. В. М. Чхиквадзе. -М., -1967. 450 с. 56. Леонтьев В. Экономическое эссе. -М., -1990. -233 с. |