+ несущественен. Это, по-видимому, объясняется тем, что при совершении сделки велика роль нотариуса. После проверки документов уполномоченное лицо земельного ведомства производит регистрацию нового собственника в поземельной книге. Заметим, что кандидат на должность регистратора в Германии не должен иметь юридическое образование. По факту регистрации обеим сторонам высылается оповещение. В случае, если оплата за приобретаемую недвижимость еще не состоялась, возможна предварительная запись о передаче права собственности в пользу покупателя, которая производится на добровольной основе. Это гарантирует его права на приобретение данной земли. Доступ к информации, содержащейся в поземельной книге, открыт лишь для лиц, имеющих обоснованный интерес (например, собственников или арендаторов). В Германии существуют и другие виды регистрационных книг, которые построены по образцу поземельной книги: книга регистрации приватизированного жилья и поземельная книга для регистрации долевой собственности (в которых, регистрируются, например, гаражи для личного автотранспорта и квартиры, находящиеся в частной собственности), книга регистрации строительных объектов для записи права их наследования и книга регистрации строений и зданий, существующих в новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) в результате деления объектов недвижимости на землю и постройки. В старых федеральных землях (территория бывшей ФРГ) все постройки являются частью земельного участка и принадлежат собственнику данного участка. В перспективе и в новых федеральных землях будет установлен общепринятый порядок, и книга регистрации зданий и строений потеряет свою значимость. В Болгарии регистрацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществляет нотариус. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу должностных полномочий, независимо от наличия заявления, нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании 4 которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о таких актах производится в регистрационных книгах, которые 19 |
40 заявления, нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о таких актах производится в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят открытый характер, справки о них могут выдаваться устно или письменно. В российской системе регистрации информация также носит открытый характер, но она не может быть предоставлена в устной форме. Закон устанавливает только письменную форму предоставления информации в виде выписок из реестра (ст. 7 Закона о регистрации). Опыт предоставления информации в устной форме, на наш взгляд, заслуживает внимания, поскольку оперативно полученная информация бывает весьма полезна в определенных ситуациях. Обратим внимание еще на одно обстоятельство: регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления заинтересованного лица, в силу его должностных полномочий. Возможно ли подобное в России? Закон о регистрации не содержит такого указания. Вместе с тем регистрация в силу должностных полномочий регистратора на практике возможна и у нас, например, при регистрации арестов или ипотеки в силу закона. Такие обременения (ограничения) регистрируются без заявления заинтересованных лиц. В Венгрии регистрацию недвижимости осуществляет соответствующее территориальное земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о новом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр недвижимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижимость, и архива. В разделе о собственности фиксируются сведения о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ог 46 В разделе III регистрируются ипотечные долги, которые часто обеспечивают оплату предоставленных банком ссуд, и рентные отчисления. Регистрация в поземельной книге возможна на основании заявления либо одной из сторон сделки (в этом случае вторую сторону представляет нотариус), либо совместного заявления. К заявлению прилагаются нотариально удостоверенные: разрешение на регистрацию от лица, чьи права затрагивает регистрация; дополнительное заявление правоотчуждателя и правополучателя о передаче права собственности. Помимо перечисленных выше документов при передаче земельного участка необходимо представить подлинную справку финансовой службы, подтверждающую уплату налога на приобретение земельного участка, и удостоверение общины о неиспользовании права преимущественной покупки. Как видим, перечень документов, необходимых для регистрации прав в Германии, достаточно краток. Даже договор купли-продажи представлять не нужно, так как он, по германскому законодательству, для передачи собственности несущественен. Это, по-видимому, объясняется тем, что при совершении сделки велика роль нотариуса. После проверки документов уполномоченное лицо земельного ведомства производит регистрацию нового собственника в поземельной книге. Заметим, что кандидат на должность регистратора в Германии не должен иметь юридическое образование. По факту регистрации обеим сторонам высылается оповещение. В случае, если оплата за приобретаемую недвижимость еще не состоялась, возможна предварительная запись о передаче права собственности в пользу покупателя. Это гарантирует его права на приобретение данной земли. На наш взгляд, регистрация сделок в России является аналогом такой предварительной записи о передаче права собственности в пользу покупателя. Существенная разница заключается в том, что регистрация отдельных видов сделок в России является обязательной, а предварительная запись о передаче права собственности в Германии производится на добровольной основе. 47 В отличие от России, где получить информацию из реестра может любое лицо, доступ к информации, содержащейся в поземельной книге, открыт лишь для лиц, имеющих обоснованный интерес (например, собственников или арендаторов). На наш взгляд, такое ограничение доступа к информации вполне оправдано соображениями безопасности. В Германии существуют и другие виды регистрационных книг, которые построены по образцу поземельной книги: книга регистрации приватизированного жилья и поземельная книга для регистрации долевой собственности (в которых, регистрируются, например, гаражи для личного автотранспорта и квартиры, находящиеся в частной собственности), книга регистрации строительных объектов для записи права их наследования и книга регистрации строений и зданий, существующих в новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) в результате деления объектов недвижимости на землю и постройки. В старых федеральных землях (территория бывшей ФРГ) все постройки являются частью земельного участка и принадлежат собственнику данного участка. В перспективе и в новых федеральных землях будет установлен общепринятый порядок, и книга регистрации зданий и строений потеряет свою значимость. В нашей стране реализован принцип разделения учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. В результате реестр ведется не только в учреждениях юстиции по регистрации прав, но и в органах кадастрового и технического учета: Единый государственный реестр земель и Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности. На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности (п. 11 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921). Сведения о существующих и прекративших существование зе |