|
Регистрация перехода права собственности в Японии осуществляется на основании заявления, подписанного двумя сторонами сделки продавцом и покупателем. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы, которые формально удостоверяют совершение юридических действий или наступление юридических событий, являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав, например, договор купли-продажи. Если правоустанавливающий документ не был составлен или его невозможно представить, то взамен предоставляется дубликат заявления, подписываемый обеими сторонами сделки. При регистрации взимается плата, которая составляет 0,05% от стоимости объекта недвижимости. К заявлению о регистрации прилагаются: свидетельство полномочий доверенного лица; свидетельство о регистрации печати лица, несущего обязанность по регистрации (каждый совершеннолетний японец имеет личную печать); свидетельство о месте проживания лица, имеющего право на регистрацию. Срок регистрации законом не установлен, на практике он составляет 4-5 дней в так называемых «простых» случаях и около месяца, когда, например, требуется выезд на место. Системам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в каждой стране присущи свои достоинства и недостатки, однако их внимательное изучение позволит, по нашему мнению, лучше понять особенности системы государственной регистрации в России и пути ее совершенствования. 29 |
как заявления, документы, свидетельствующие об оплате регистрации, учредительные документы юридических лиц, согласие супругов на отчуждение недвижимости и некоторые другие документы следовало бы хранить в течение срока, установленного для предъявления иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т. е. десять лет (ст. 181 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности в Японии осуществляется на основании заявления, подписанного двумя сторонами сделки продавцом и покупателем. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы, которые формально удостоверяют совершение юридических действий или наступление юридических событий, являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав, например, договор купли-продажи. Если правоустанавливающий документ не был составлен или его невозможно представить, то взамен предоставляется дубликат заявления, подписываемый обеими сторонами сделки. При регистрации взимается плата, которая составляет 0,05% от стоимости объекта недвижимости. В России установлена фиксированная плата за государственную регистрацию, которая не зависит от суммы сделки. Переход к определению платы (или пошлины) за регистрацию в процентах от суммы сделки приведет, как это у нас уже было в случае нотариального удостоверения, к «двойной бухгалтерии» в договоре, в целях снижения платы, будут указывать одну цену, а реально оплачивать другую. Такая практика уже показала ее главный минус: при признании сделок недействительными покупатель возвращал продавцу только сумму, указанную в договоре. Кроме того, занижение реальной цены недвижимости преследовало уклонение от уплаты налогов. В Японии к заявлению о регистрации прилагаются: свидетельство полномочий доверенного лица; свидетельство о регистрации печати лица, несущего обязанность по регистрации (каждый совершеннолетний японец имеет личную 54 печать); свидетельство о месте проживания лица, имеющего право на регистрацию. Срок регистрации законом не установлен, на практике он составляет 4-5 дней в так называемых «простых» случаях и около месяца, когда, например, требуется выезд на место. Обратим внимание: российское законодательство о государственной регистрации не предусматривает выезд работника учреждения юстиции по регистрации прав на место. Это объясняется тем, что кадастровый и технический учет в России ведут специализированные организации, информация которых является основой для заполнения ЕГРП. Сравнение российской и японской систем регистрации позволяет сформулировать следующие положения: 1. В Японии действует унифицированная система: управления юстиции регистрируют, во-первых, описания недвижимого имущества (ведут учет объектов) и, во-вторых, права на него. В России функции технического учета, кадастрового учета и регистрации прав отнесены к компетенции трех разных ведомств. На наш взгляд, унификация системы регистрации недвижимости позволила бы решить многие проблемы, которые негативно сказываются на гражданском обороте недвижимости, а нередко приводят к нарушению гражданских прав. 2. Процедуры подачи заявления и собственно регистрации в Японии просты и не вызывают сложностей во взаимоотношениях правообладателей и регистраторов. 3. В Японии стороны достаточно свободны в выборе формы сделки, поскольку возможность предоставления дубликата заявления вместо правоустанавливающего документа (договора) делает на практике возможным совершение сделки не только в простой письменной форме, но и в устной. Гражданское законодательство России оставляет решение вопроса о форме письменной сделки (простая или нотариальная) на усмотрение сторон за ис55 |