|
регистрация возникновению права. С позиции ст. 8 Кодекса право возникнет только после регистрации, с позиции буквального прочтения ст. 131 ГК РФсубъективное право возникает до регистрации и это возникновение должно быть зарегистрировано. Такое же несоответствие значения государственной регистрации ст. 8 ГК РФ присуще и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его норма о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права также подтверждает вывод, сделанный на основе ст. 131 ГК РФ право сначала возникает, а затем регистрируется. Так как же следует ответить на поставленный вопрос возникает ли право на недвижимость ранее государственной регистрации либо оно возникнет только после таковой; насколько вообще необходим акт государственной регистрации для возникновения права на объект недвижимого имущества и достаточен ли он для возникновения такого права?1 Иными словами следует установить, что лежит в основе возникновения прав на недвижимое имущество. Данный вопрос в правовой науке является дискуссионным1 2 3. Одни авторы утверждают, что право на недвижимость возникает из юридического состава, в качестве одного из элементов которого выступает акт государственной регистрации данного права. С обоснованием соответствующей позиции тесным образом связан вопрос о том, с какого момента жизненное 1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирований рынка недвижимости, № 1 (1), 2004. С.79; Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость// Российская юстиция, № 8,2001. С. 48 2 Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дисс.... канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 120-124. 3 Писков И.П. «Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав не недвижимость». // Законодательство Ха 8, 2002. С. 40. 66 |
34 нения), а также сделки с недвижимостью1. Данный вывод вытекает из анализа норм, содержащихся в ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. закона о регистрации. При этом само понятие «недвижимость», применительно к целям закона о регистрации, определяется, по сравнению со ст. 130 ГК РФ, ограничительно и охватывает «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы» (ст. 1 закона о регистрации). Таким образом, в понятие недвижимости включаются только недвижимые объекты первой и третьей группы в соответствие с ранее приведенной классификацией. Права на объекты, предусмотренные ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, и сделки с ними не подлежат регистрации на основании рассматриваемого закона о регистрации, и, в силу этого, не включаются в понятие недвижимых объектов, используемое в рассматриваемом законе. Как следует из статьи 4 закона о регистрации «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество...». Под вещными понимаются абсолютные права на вещь, осуществляемые действиями самого управомоченного лица (носителя этих прав), перечисленные в законе в качестве вещных. Легального понятия «вещных прав» нет. В юридической науке высказываются самые различные взгляды на само понятие, необходимость его использования и набор признаков, присущих вещным правам. В силу этого, пользуясь доктринальным определением понятия, следует исходить их того, что вещные права прямо перечислены в ст.216 ГК РФ. Наряду с правом собственности к вещным правам ст. 216 ГК РФ относит: право пожизненного наследуемого владения земельным участ1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С. 41. 91 венности у граждан и прекращение такового у кооперативов: 1) членство в кооперативе; 2) предоставление кооперативом квартиры, дачи, гаража, иной недвижимости; 3) полная выплата паевого взноса. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом. Приведем еще один пример. В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда. Однако здесь следует учитывать, что указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодексов, но не нормам законодательства о государственной регистрации. На наш взгляд, если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость должны регистрироваться на общих основаниях и возникать также по общему правилу с момента государственной регистрации. Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникает с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) могут быть признаны судом, но возникнут в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ с момента государственной регистрации1. В ряде случаев момент возникновения права на недвижимость совпадает с государственной регистрацией другого права: 1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С.45. 163 41. Огородников В.В. Практические аспекты регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Бюллетень министерства юстиции Российской Федерации. -1999. -№ 8. -С.94-96. 42. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество //Российская юстиция. -1995. -№ 5. -С.26-28. 43. Пискунова М.Г. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация //Риэлтер. -1998. -№ 4-5. 44. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С.40-49. 45. Романов О. Государственная регистрация прав не недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения //Хозяйство и право. -1998. -№ 7. -С. 68-73; -№ 8. -С. 46-52. 46. Рукас Н. Понятие не/пшжнмости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации //Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. -№1. С. 3-10. 47. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области //Юрист. -1999. -№ 1. -С. 11-15. 48. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество //Российская юстиция. -1998. -№ 3. -С. 5-6. 49. Степашин С.В. Доклад на Всероссийском совещании-семинаре. //Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 2. Ответственный редактор Огородников В.В. Минюст РФ. -1998. -С. 90-94. 50. Сучкова Н.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Право и экономика. -1998. -№ 3. С.21-25. |