|
11 .Оценка Определяет стоимость жилого Выше стоимость больше риск стоимости помещения 12.Кредитор. Определяется и оценивается имеющаяся Кредиты более высокого практика работы ипотечного кредитора и его способности предоставлять кредиты и проводить андеррайтинг в соответствии с действующими стандартами качества менее рискованны 1. Кредитная история. Ипотечный страховщик должен оценить информацию имеющейся кредитной истории. Важно получить всю имеющуюся информацию для оценки возможных потерь (количество непогашенных кредитов, фактическая сумма убытков по кредитам, понесенная в результате этих дефолтов). Российское правительство в настоящее время рассматривает проект создания централизованной базы данных, куда ипотечные кредиторы будут обязаны сообщать информацию по ипотечным кредитам, включая просрочку выплат, наложения взыскания, погашение и другую специфическую информацию. Без кредитных историй крайне трудно установить разумные и уместные ставки ипотечного страхования. Кредитная история заемщика важна для определения степени его ответственности при исполнении финансовых обязательств в прошлом, например оплате коммунальных услуг, квартплаты, кредитов на покупку автомобиля, личных займов, выплат по кредитной карте, оплате телефонных счетов и других обязательств. Основным вопросом для компании по ипотечному страхованию является определение возможностей заемщика в прошлом оплачивать свои финансовые обязательства и не будет ли для него чрезмерной финансовой нагрузкой оплата новых ипотечных обязательств. 58 |
применения стандартов андеррайтинга застрахованных кредитов третьими лицами. Так, в настоящее время стоимость страхования ипотечных кредитных рисков составляет: в США от 3 до 4% от первоначальной суммы кредита, в Канаде от 2 до 7% от первоначальной суммы кредита [48]. Основными факторами, влияющими на стоимость/цеиу страховки являются: частота страховых выплат, уровень убытков, стоимость капитала, затраты на проведение андеррайтинга. Сюда относятся практически все текущие расходы компании, за исключением деятельности, непосредственно связанной с рассмотрением страховых случаев и выплатой страхового вознаграждения [28]. Оценки названных показателей, в свою очередь, формируются страховыми компаниями на основе статистических данных кредитных организаций об объемах ипотечного кредитования, общих и средних показателях дефолтов заемщиков и ряде иных характеристик. Необходимо отметить, что на сегодняшний день такая информация в рамках обязательной отчетности в различных формах предоставляется коммерческими банками в Центральный банк Российской Федерации. В то же время для достижения названных целей может потребоваться ее детализация, обработка и анализ. Рассмотрим перечень важных факторов риска, которые нужно принимать во внимание при определении размера страховых премий ипотечного страхования [28]. 1. Кредитная история. Ипотечный страховщик должен оценить информацию имеющейся кредитной истории. Важно получить всю имеющуюся информацию для оценки возможных потерь (количество непогашенных кредитов, фактическая сумма убытков по кредитам, понесенная в результате этих дефолтов). Российское правительство в настоящее время рассматривает проект создания централизованной базы данных, куда ипотечные кредиторы будут обязаны сообщать информацию по ипотечным кредитам, включая про срочку выплат, наложения взыскания, погашение и другую специфическую информацию. Без кредитных историй крайне трудно установить разумные и уместные ставки ипотечного страхования. Кредитная история заемщика важна для определения степени его ответственности при исполнении финансовых обязательств в прошлом, например оплате коммунальных услуг, квартплаты, кредитов на покупку автомобиля, личных займов, выплат по кредитной карте, оплате телефонных счетов и других обязательств. Основным вопросом для компании по ипотечному страхованию является определение возможностей заемщика в прошлом оплачивать свои финансовые обязательства и не будет ли для него чрезмерной финансовой нагрузкой оплата новых ипотечных обязательств. Страховщик анализирует как осуществлялись платежи по кредитам, частота и величина просрочек платежей, количество дефолтов. Продолжительность обращения взыскания может определяться как моментом его продажи третьей стороне либо в результате принятия судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, либо в результате других мер. Просроченные кредиты, по которым платежи возобновились, должны анализироваться отдельно, как особая группа текущих кредитов. С технической точки зрения эти кредиты считаются текущими. В то же время, опыт многих стран показывает, что 25% текущих кредитов, по которым были просрочки платежей, в течение каждого учетного года страдают от повторных просрочек [48]. В идеале ипотечные страховщики и ипотечные кредиторы обратятся в бюро кредитных историй или в агентства кредитной информации, чтобы ознакомиться с позитивными или негативными показателями кредитной истории заемщика. Российское правительство должно помочь установить для финансовых институтов правила информирования кредитных агентств о позитивных и негативных фактах из кредитных историй физических лиц. У оценщиков существуют два метода оценки, т.е. два метода определения стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Ипотечный страховщик хочет быть уверенным в том, что стоимость жилья определена независимым оценщиком, имеющим лицензию на действия которого не могут влиять или контролировать их ни заемщик, ни кредитор. Кроме того, должна быть информация по продажам для проведения сравнительного анализа, которая позволит правильно оценитьнедвижимость. 12. Кредитор. Ипотечный страховщик должен будет оценить имеющуюся практику работы ипотечного кредитора и его способности предоставлять кредиты и проводить андеррайтинг в соответствии с действующими стандартами. Кредиторы, предоставляющие кредиты более высокого качества, получают более конкурентные ставки премий ипотечного страхования. Также страховщик хочет знать, каким образом обслуживающая кредит фир-ма а уменьшает суммы возмещения убытков, собирает выплаты но кредитам, и опыт работы фирмы по ипотечным кредитам. Эта информация может наглядно показать, что некоторые обслуживающие фирмы лучше других преуспевают в вопросах уменьшения сумм возмещения убытков. Кредиторы, утвержденные ипотечным страховщиком, сначала получают групповой полис. В нем определяются условия страхового покрытия, в соответствии с которым ипотечный страховщик предоставляет каждому кредитору индивидуальное страховое свидетельство. Для того чтобы получить групповой полис, кредитор должен соответствовать всем финансовым и производственным критериям, установленным ипотечным страховщиком. Кроме этого имеются еще дополнительные компоненты определения ставок премии ипотечного страхования. Срок действия страхового полиса, ожидаемое среднее время страхового покрытия все это важно для оценки ипотечным страховщиком суммы премии (включая все возможные формы рефинансирования), необходимого капитала для поддержки этого риска, инве36 |