|
Страховщик анализирует как осуществлялись платежи по кредитам, частота и величина просрочек платежей, количество дефолтов. Продолжительность обращения взыскания может определяться как моментом его продажи третьей стороне либо в результате принятия судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, либо в результате других мер. Просроченные кредиты, по которым платежи возобновились, должны анализироваться отдельно, как особая группа текущих кредитов. С технической точки зрения эти кредиты считаются текущими. В то же время, опыт многих стран показывает, что 25% текущих кредитов, по которым были просрочки платежей, в течение каждого учетного года страдают от повторных просрочек35. В идеале ипотечные страховщики и ипотечные кредиторы обратятся в бюро кредитных историй или в агентства кредитной информации, чтобы ознакомиться с позитивными или негативными показателями кредитной истории заемщика. Российское правительство должно помочь установить для финансовых институтов правила информирования кредитных агентств о позитивных и негативных фактах из кредитных историй физических лиц. 2. LTV кредита соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога. Это очень важный фактор, поскольку, чем ниже первый взнос заемщика или его собственный капитал, гем выше риск дефолта заемщика, так как у него имеется меньше финансовых стимулов к исполнению обязательств по ипотечному кредиту, особенно в случае падения цен на недвижимость. Исходя из этого риска, ипотечные страховщики обычно устанавливают различные ставки страховых премий по различным сегментам показателей LTV. 3. Статус заемщика. Не менее важен рабочий статус заемщика, потому что риски работающего самостоятельно заемщика и работника по 35 Копейкин А.Б. Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). М.:Фонд «Институт экономики города», 2005. 94 с. 59 |
срочку выплат, наложения взыскания, погашение и другую специфическую информацию. Без кредитных историй крайне трудно установить разумные и уместные ставки ипотечного страхования. Кредитная история заемщика важна для определения степени его ответственности при исполнении финансовых обязательств в прошлом, например оплате коммунальных услуг, квартплаты, кредитов на покупку автомобиля, личных займов, выплат по кредитной карте, оплате телефонных счетов и других обязательств. Основным вопросом для компании по ипотечному страхованию является определение возможностей заемщика в прошлом оплачивать свои финансовые обязательства и не будет ли для него чрезмерной финансовой нагрузкой оплата новых ипотечных обязательств. Страховщик анализирует как осуществлялись платежи по кредитам, частота и величина просрочек платежей, количество дефолтов. Продолжительность обращения взыскания может определяться как моментом его продажи третьей стороне либо в результате принятия судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, либо в результате других мер. Просроченные кредиты, по которым платежи возобновились, должны анализироваться отдельно, как особая группа текущих кредитов. С технической точки зрения эти кредиты считаются текущими. В то же время, опыт многих стран показывает, что 25% текущих кредитов, по которым были просрочки платежей, в течение каждого учетного года страдают от повторных просрочек [48]. В идеале ипотечные страховщики и ипотечные кредиторы обратятся в бюро кредитных историй или в агентства кредитной информации, чтобы ознакомиться с позитивными или негативными показателями кредитной истории заемщика. Российское правительство должно помочь установить для финансовых институтов правила информирования кредитных агентств о позитивных и негативных фактах из кредитных историй физических лиц. 2. LTV кредита соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога. Это очень важный фактор, поскольку, чем ниже первый взнос заемщика или его собственный капитал, тем выше риск дефолта заемщика, так как у него имеется меньше финансовых стимулов к исполнению обязательств по ипотечному кредиту, особенно в случае падения цен на недвижимость. Исходя из этого риска, ипотечные страховщики обычно устанавливают различные ставки страховых премий по различным сегментам показателей LTV. 3. Статус заемщика. Не менее важен рабочий статус заемщика, потому что риски работающего самостоятельно заемщика и работника по найму различаются. Так, например, в США самостоятельно работающие, как правило, чаще не выполняют свои обязательства по ипотечным кредитам. 4. Тип ипотечного кредита. При определении ставки уместной страховой премии ипотечный страховщик должен знать тип ипотечного кредита. Ведь кредиты с изменяющейся процентной ставкой более рискованные, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, поскольку выплаты заемщика по кредиту могут значительно вырасти в результате серьезных изменений уровня инфляции и (или) процентных ставок. 5. Цель займа. Цель займа является причиной получения ипотечного кредита, например покупка, рефинансирование процентной ставки и срока погашения, рефинансирование при нехватке наличных. Ставки премий ипотечного страхования будут различны по каждой из категорий. Обычно рефинансирование при нехватке наличных рассматривается как самая рисковая цель из трех вышеназванных, поэтому в этом случае применяются самые высокие ставки премий, потому что собственный капитал заемщика снижается вместе с получением нового займа (более высокое соотношение LTV). 6. Условия кредита. Условия кредита, например, негативная амортизация, график выплат, рассчитанный на 15 лет, 30-летний график амортизации, шаровые выплаты все это влияет на ставку тарифа. Обычно, чем меньше срок кредита, тем меньше риски по нему. Более рисковыми являются ипотеч33 тов, выданных в первый балансовый год, которые будут продолжать оставаться на балансе к концу каждого последующего календарного квартала или года в течение всего периода действия данного сегмента портфеля. Изучение устойчивости необходимо для того, чтобы определить как размер, так и время поступления будущих страховых платежей, а также размер и время возможных будущих убытков. Важно помнить, что страховое покрытие кредита не обязательно будет существовать столько же времени, сколько существует кредит, поскольку кредитор может прекратить страхование кредита, когда тот еще не выплачен полностью. Частота невыполнения долговых обязательств заемщиками. После того как соответствующие балансовые годы сегрегированны, производится анализ того, сколько и какого размера кредиты были не выплачены с точки зрения их продолжительности (т.е. по количеству месяцев или кварталов), начиная с момента первого пропущенного платежа (просрочки) и до того момента, когда кредит был исключен из балансовых книг кредитора (непогашение кредита, дефолт). Продолжительность дефолта может определиться как моментом перехода предмета залога к кредитору, так и моментом его пропажи третьей стороне либо в результате принятия судебного решения обюбращении взыскания на заложенное имущество, либо в результате других мер. Просроченные кредиты, по которым платежи возобновились, должны анализироваться отдельно как особая группа текущих кредитов. С технической точки зрения эти кредиты считаются текущими. В то же время опыт многих стран показывает, что до 25% текущих кредитов, по которым раньше платежи просрочивались, в течение каждого балансового года страдают от повторных просрочек платежей. Частота дефолтов является важным показателем для прогнозирования количества требований о выплате страхового возмещения, которые может получить страховщик, а также для аккумулирования «фактического» резерва на покрытие убытков от просрочки платежей по невыплаченным кредитам. Методы, используемые для прогнозирования продолжительности просрочки |