|
определять зависимость цен на услуги ипотечного страхования от определенных региональных экономических факторов. В одних регионах частота дефолтов может быть постоянно высокой, а в других низкой ввиду действия таких факторов, как экономическое положение региона, уровень его индустриализации, наличие и стоимость строительных материалов и даже климатические особенности. Однако прежде чем начать учитывать региональные колебания цен, необходимо убедиться в том, что разница в рисках между регионами носит долгосрочный характер, а участники ипотечного страхования, как на первичном, так и на вторичном рынке хотят и нуждаются в региональной дифференциации цен. Местоположение недвижимости важно для ипотечного страховщика, потому что в случае, когда жилье расположено там, где имеется высокий процент дефолтов по ипотечным кредитам или быстро растут цены на недвижимость, ипотечный кредитор может установить ставку страховой премии на уровне, позволяющем компенсировать эти высокие факторы риска. 11. Оценка стоимости. Процесс оценки стоимости жилого помещения не менее важен, чем процесс оценки кредитоспособности заемщика. Кредитор выдаст кредит исходя из той суммы, которая указана в сертификате, выданном оценщиком, а не из того, о какой сумме договорились продавец квартиры с заемщиком. У оценщиков существуют два метода оценки, т.е. два метода определения стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Ипотечный страховщик хочет быть уверенным в том, что стоимость жилья определена независимым оценщиком, имеющим лицензию на действия которого не могут влиять или контролировать их ни заемщик, ни кредитор. Кроме того, должна быть информация по продажам для проведения сравнительного анализа, которая позволит правильно оценить недвижимость. 12. Кредитор. Ипотечный страховщик должен будет оценить имеющуюся практику работы ипотечного кредитора и его способности предоставлять кредиты и проводить андеррайтинг в соответствии с действующими 62 |
в залоге. Использование в качестве залога жилья, в котором заемщик не проживает, означает очень высокий риск наступления дефолта и влечет за собой необходимость повышения размера страховых премий по сравнению с премиями, выплачиваемыми по кредитам, обеспеченным жильем, в котором проживает заемщик, а также применение более жестких требований андеррайтинга. 10.Местоположение. С учетом географического разнообразия территории Российской Федерации, может оказаться необходимым определять зависимость цен на услуги ипотечного страхования от определенных региональных экономических факторов. В одних регионах частота дефолтов может быть постоянно высокой, а в других низкой ввиду действия таких факторов, как экономическое положение ре-гиона, уровень его индустриализации, наличие и стоимость строительных материалов и даже климатические особенности. Однако прежде чем начать учитывать региональные колебания цен, необходимо убедиться в том, что разница в рисках между регионами носит долгосрочный характер, а участники ипотечного страхования, как на первичном, так и на вторичном рынке хотят и нуждаются в региональной дифференциации цен. Местоположение недвижимости важно для ипотечного страховщика, потому что в случае, когда жилье расположено там, где имеется высокий процент дефолтов по ипотечным кредитам или быстро растут цены на недвижимость, ипотечный кредитор может установить ставку страховой премии на уровне, позволяющем компенсировать эти высокие факторы риска. 11. Оценка стоимости. Процесс оценки стоимости жилого помещения не менее важен, чем процесс оценки кредитоспособности заемщика. Креди-тор выдаст кредит исходя из той суммы, которая указана в сертификате, выданном оценщиком, а не из того, о какой сумме договорились продавец квартиры с заемщиком. 35 У оценщиков существуют два метода оценки, т.е. два метода определения стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Ипотечный страховщик хочет быть уверенным в том, что стоимость жилья определена независимым оценщиком, имеющим лицензию на действия которого не могут влиять или контролировать их ни заемщик, ни кредитор. Кроме того, должна быть информация по продажам для проведения сравнительного анализа, которая позволит правильно оценитьнедвижимость. 12. Кредитор. Ипотечный страховщик должен будет оценить имеющуюся практику работы ипотечного кредитора и его способности предоставлять кредиты и проводить андеррайтинг в соответствии с действующими стандартами. Кредиторы, предоставляющие кредиты более высокого качества, получают более конкурентные ставки премий ипотечного страхования. Также страховщик хочет знать, каким образом обслуживающая кредит фир-ма а уменьшает суммы возмещения убытков, собирает выплаты но кредитам, и опыт работы фирмы по ипотечным кредитам. Эта информация может наглядно показать, что некоторые обслуживающие фирмы лучше других преуспевают в вопросах уменьшения сумм возмещения убытков. Кредиторы, утвержденные ипотечным страховщиком, сначала получают групповой полис. В нем определяются условия страхового покрытия, в соответствии с которым ипотечный страховщик предоставляет каждому кредитору индивидуальное страховое свидетельство. Для того чтобы получить групповой полис, кредитор должен соответствовать всем финансовым и производственным критериям, установленным ипотечным страховщиком. Кроме этого имеются еще дополнительные компоненты определения ставок премии ипотечного страхования. Срок действия страхового полиса, ожидаемое среднее время страхового покрытия все это важно для оценки ипотечным страховщиком суммы премии (включая все возможные формы рефинансирования), необходимого капитала для поддержки этого риска, инве36 ний на повышение как процентной ставки, так и платежей по кредиту есть опасность того, что в случае всеобщего роста процентных ставок на рынке платежи заемщиков могут вырасти до таких размеров, что они просто не смогут их платить («платежный шок»). Проживание заемщика в заложенной недвижимости. В этой главе мы рассматриваем методы ценообразования только для ипотечных кредитов, по которым в качестве залога используется жилье, занимаемое должником. Использование в качестве залога жилья, в котором заемщик не проживает или которое принадлежит инвестору, означает очень высокий риск наступления дефолта и необходимость повышения размера страховых премий по сравнению с премиями, выплачиваемыми по кредитам, обеспеченным жильем, в котором проживает заемщик, а также применение более жестких требований андеррайтинга. Торговая и коммерческая недвижимость, а также строительные ссуды не попадают в сферу действия ипотечного страхования и поэтому не могут быть застрахованы монотипными ипотечными страховщиками. Региональный фактор ценообразования. В данном обзоре мы говорим о ценообразовании без учета региональных колебаний цен. Однако, памятуя об огромном географическом разнообразии территории Российской Федерации, может оказаться необходимым учитывать зависимость цен на услуги ипотечного страхования от дополнительных региональных экономических факторов. В одних регионах частота дефолтов может быть постоянно высокой, а в других, наоборот, низкой ввиду действия таких факторов, как экономическое положение региона, уровень его индустриализации, наличие и стоимость строительных материалов и даже климатические особенности. Однако прежде чем начать учитывать региональные колебания цен, необходимо полностью убедиться в том, что разница в рисках между регионами носит долгосрочный, а также что участники ипотечного страхования как на первичном, так и на вторичном рынке хотят и нуждаются в региональной дифференциации цен. ( В США, например, ФЖА 126 |