|
117 1 н * Вторая проблема ипотечного кредита также зависит от оценки коммерческого риска, но уже в связи со спецификой залога конкретного земельного участка как составной части технологически целостных территориально-производственных или территориально-социальных комплексов. Любой владелец земельного участка может предложить его в залог как самостоятельное имущество, даже если на этом участке воздвигнуты какиелибо сооружения или участок этот включен в единый производственный технологический комплекс. Но вряд ли в этом случае отыщется банк, который согласится принять такой залог без существенного занижения его залоговой стоимости. Заемщик же будет стремиться ее завысить, а сделка рискует вообще не состояться. Проблема при этом заключается в том, что далеко не всегда очевидна теснота технологической связи земельного участка с прочими объектами недвижимости, особенно в составе единых производственно-технологических комплексов. Отсюда возможны просчеты, как со стороны банковских структур, так и конкретных заемщиков. Чтобы избежать их, нужно предварительно провести четкое широкомасштабное территориальное зонирование всех землевладений, выделяя в их границах те участки, которые в силу высокого коммерческого и предпринимательского риска нецелесообразно сдавать и принимать в качестве самостоятельного залогового имущества. Решение этой задачи возможно в рамках проектов землеустройства и проектов планировки застройки населенных пунктов, сориентировав их разработку не только на традиционные, но и на новые цели и задачи организации территории. Третья проблема ипотеки связана с собственно определением залоговой стоимости земельного участка, а также недвижимости, в состав которой органически входит земельная собственность. Поскольку базой для исчисления этой стоимости выступает рыночная цена залогового имущества, то проблема, в конечном счете, сводится к ее моделированию. При наличии отечественного и зарубежного методического инструмента определения цены земли, ни тот, ни другой в нынешних условиях России Г/ |
структуре, так и по соответствию внешним условиям и факторам функционирования (природно-хозяйственным, социально-экономическим, инфраструктурным, историко-культурным, экологическим и т.п.). Для рынка участков под жилую застройку, строительство промышленных объектов, транспортных коммуникаций, рекреационных учреждений и т.п. таким объективным фактором дифференциации выступает уровень развития и степень сбалансированности производственной базы соответствующих видов и сфер производственно-предпринимательской деятельности, а также строительного комплекса. Вторая проблема ипотечного кредита также зависит от оценки коммерческого риска, но уже в связи со спецификой залога конкретного земельного участка как составной части технологически целостных территориально-производственных или территориально-социальных комплексов. Любой владелец земельного участка может предложить его в залог как самостоятельное имущество, даже если на этом участке воздвигнуты какие-либо сооружения или участок этот включен в единый производственный технологический комплекс. Но вряд ли в этом случае отыщется банк, который согласится принять такой залог без существенного занижения его залоговой стоимости. Заемщик же будет стремиться ее завысить, а сделка рискует вообще не состояться. Проблема при этом заключается в том, что далеко не всегда очевидна теснота технологической связи земельного участка с прочими объектами недвижимости, особенно в составе единых производственнотехнологических комплексов. Отсюда возможны просчеты, как со стороны банковских структур, так и конкретных заемщиков. Чтобы избежать их, нужно предварительно провести четкое широкомасштабное территориальное зонирование всех землевладений, выделяя в их границах те участки, которые в силу высокого коммерческого и предпринимательского риска нецелесообразно сдавать и принимать в качестве самостоятельного залогового имущества. Решение этой задачи возможно в рамках проектов землеуст142 ройства и проектов планировки застройки населенных пунктов, сориентировав их разработку не только на традиционные, но и на новые цели и задачи организации территории. Третья проблема ипотеки связана с собственно определением залоговой стоимости земельного участка, а также недвижимости, в состав которой органически входит земельная собственность. Поскольку базой для исчисления этой стоимости выступает рыночная цена залогового имущества, то проблема, в конечном счете, сводится к ее моделированию. При наличии отечественного и зарубежного методического инструмента определения цены земли, ни тот, ни другой в нынешних условиях России точного и надежного результата не обеспечивает. Недостаток отечественных методических разработок заключается в том, что они базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей, объем, структуру спроса и предложения. Не учитываются такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. Именно подобный методический подход и определил смехотворно низкие величины так называемой нормативной цены земли. Вполне понятно, что такая оценка земельной собственности наносит колоссальный ущерб экономике страны, в том числе и в связи с занижением налоговых ставок на земельную собственность. Но не только недобором налогов определяется ущерб от неверной оценки стоимости земельной собственности. Издержки значительно шире и опаснее, ибо при подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется 143 |