|
* ’ 118 точного и надежного результата не обеспечивает. Недостаток отечественных методических разработок заключается в том, что они базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей, объем, структуру спроса и предложения. Не учитываются такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. Именно, подобный методический подход и определил смехотворно низкие величины так называемой нормативной цены земли. Вполне понятно, что такая оценка земельной собственности наносит колоссальный ущерб экономике страны, в том числе и в связи с занижением налоговых ставок на земельную собственность. Но, не только недобором налогов определяется ущерб от неверной оценки стоимости земельной собственности. Издержки значительно шире и опаснее, ибо при подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, и не только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны. По иным мотивам нельзя механически тиражировать в наших условиях не только зарубежный, но и российский методический опыт моW делирования и прогнозирования рыночной цены земель разного типа и хозяйственного назначения. Имеющаяся информационная база в зарубежных странах позволяет рассчитать с определенной погрешностью характерную для существующих или ожидаемых ситуаций рыночную цену земли. И чем богаче предшествующий опыт, т.е. надежнее исходная информация, а также устойчивее в основных * |
ройства и проектов планировки застройки населенных пунктов, сориентировав их разработку не только на традиционные, но и на новые цели и задачи организации территории. Третья проблема ипотеки связана с собственно определением залоговой стоимости земельного участка, а также недвижимости, в состав которой органически входит земельная собственность. Поскольку базой для исчисления этой стоимости выступает рыночная цена залогового имущества, то проблема, в конечном счете, сводится к ее моделированию. При наличии отечественного и зарубежного методического инструмента определения цены земли, ни тот, ни другой в нынешних условиях России точного и надежного результата не обеспечивает. Недостаток отечественных методических разработок заключается в том, что они базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей, объем, структуру спроса и предложения. Не учитываются такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. Именно подобный методический подход и определил смехотворно низкие величины так называемой нормативной цены земли. Вполне понятно, что такая оценка земельной собственности наносит колоссальный ущерб экономике страны, в том числе и в связи с занижением налоговых ставок на земельную собственность. Но не только недобором налогов определяется ущерб от неверной оценки стоимости земельной собственности. Издержки значительно шире и опаснее, ибо при подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется 143 рыночный механизм ценового саморегулирования, и не только в аграрной сфере, но и во все производственно-экономической структуре страны. По иным мотивам нельзя механически тиражировать в наших условиях зарубежный методический опыт моделирования и прогнозирования рыночной цены земель разного типа и хозяйственного назначения. Имеющаяся информационная база в этих странах позволяет рассчитать с определенной погрешностью характерную для существующих или ожидаемых ситуаций рыночную цену земли. И чем богаче предшествующий опыт, т.е. надежнее исходная информация, а также устойчивее в основных своих проявлениях вся экономическая система, тем меньше эта погрешность и точнее моделируемая и прогнозируемая рыночная цена земельных участков. К сожалению, в России нет ни накопленной за длительный период исходной статистической информации, ни надежности и устойчивости рождающейся в муках переходного периода рыночной экономики. Поэтому в данном случае исключается статистическое описание устойчивых тенденций земельного рынка, ибо последние еще не обозначились. Выход, на наш взгляд, существует и заключается он в «конструировании» конъюнктуры общенационального земельного рынка в разрезе составляющих его первичных локальных территориальных рыночных структур, исходя из тенденций, процессов и показателей развития социальноэкономической ситуации на ее микроуровне, учитывая одновременно и динамику макрои мезоуровневых процессов. Речь идет о дезагрегации определяющих состояние и динамику развития земельного рынка общих глобальных факторов социальноэкономического развития, их своеобразного «расщепления» на элементарные составляющие с последующим теоретическим и эмпирическим описанием структуры связей между этими составляющими, разработкой на этой основе возможного сценария развития событий, в том числе и на земельном рынке. 144 |