|
1 26 венности на землю» было принято постановление Правительства КабардиноБалкарской республики от 16 ноября 2002 года №475 1111 "Об уполномоченном органе государственной власти Кабардино-Балкарской республик по Л распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю на территории Кабардино-Балкарской республики» управление земельными реЧ сурсами в КБР осуществляется органами местного самоуправления и Министерством имущественных отношений КБР в пределах их полномочий. При продаже находящихся в ведении местных администраций земель по конкурсу или на аукционе в разрешенных законодательством случаях стартовая цена земли должна назначаться не ниже нормативной. С точки зрения оценки, российскую землю можно разделить на три группы: участки сельскохозяйственного назначения; городские земли; участки под приватизированными предприятиями. Россия имеет небольшой опыт оценки в основном сельскохозяйствен<£ ных угодий, но сегодня более актуальна проблема городских земель и земель, занятых приватизированными предприятиями. Наибольшее количество сделок совершаемых с куплейпродажей земли идет в городах, выкуп земли осуществляют в основном приватизированные предприятия. Продажная стоимость участков, как правило, определяется волюнтаристски. Местным властям делегировано право самостоятельно определять первичную цену. При кадастровой оценке необходимо учитывать зарубежный опыт. В * противном случае неизбежны проблемы с потенциальными иностранными инвесторами. В западных странах фискальная стоимость участков опрёделяО ется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория (обычно государство в целом) зонируется, в каждой из зон выделяются эталонные участки и определяется ряд корректирующих параметров, например, соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты (ограничения прав собственника). Процедура оценки конкретного участка сводится к подбору типичного аналога и проведению корректировок. Так 4 |
землю в Ленинградской области”. Земельный налог является базой арендной платы за землю и нормативной цены земли. Нормативная цена земли это капитализированный земельный налог. Она имеет большое значение для рынка земли. Государственные органы, когда они выступают продавцом земли, учитывают нормативную цену земли. Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 года № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли” для регулирования всех сделок с землей, за исключением продажи земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий, в качестве базовой величины нормативной цены земли принят двухсоткратный размер земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом субъекты Федерации имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к базовой цене, но так, чтобы нормативная цена не превышала 50% рыночной цены. Администрации районов и городов могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ было принято постановление правительства Ленинградской области от 22 июня 1995 года “О порядке определения нормативной цены земли в Ленинфадской области”, где в зависимости от плодородия почв, развития инфраструктуры, удаленности от г.Санкт-Петербурга и других критериев определены четыре оценочные зоны, в которых установлены повышающие коэффициенты для земель сельскохозяйственных предприятий. Оценочные зоны и повышающие коэффициенты к базовой нормативной цене установлены также по землям предприятий промышленности и иного несельскохозяйственного назначения, по землям, используемым гражданами для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства. При продаже находящихся в ведении местных администраций земель по конкурсу или на аукционе в разрешенных законодательством случаях стартовая цена земли должна назначаться не ниже нормативной. 91 специфику. Например, из-за единичности сделок почти невозможно сопостовлять рыночную стоимость. С точки зрения оценки российскую землю можно разделить на три группы: •участки сельскохозяйственного назначения; • городские земли; •участки под приватизированными предприятиями. Россия имеет небольшой опыт оценки в основном сельскохозяйственных угодий, но сегодня более актуальна проблема городских земель и земель, занятых приватизированными предприятиями. Наибольшее количество сделок совершаемых с куплейпродажей земли идет в городах, выкуп земли осуществляют в основном приватизированные предприятия. Продажная стоимость участков, как правило, определяется волюнтаристски. Местным властям делегировано право самостоятельно определять первичную цену. Результат земельного аукциона по продаже лотов в Деловой зоне «Пулково» (прилегает к международному аэропорту «Пулково-2»), проведенного в феврале 2001 года для строительства предприятий автосервиса, торговли, общественного питания, бизнес-центра, развлекательных учреждений и.т.д. показал, что: а) конечная цена проданных земельных участков оказалась в 1.2-3 раза выше начальной цены; б) стоимость одного квадратного метра земельного участка примерно равна 46-58 дол. Стоимость проданных участков в Пулково-3 приведена в таблице 2.13* При кадастровой оценке необходимо учитывать зарубежный опыт. В противном случае неизбежны проблемы с потенциальными иностранными инвесторами. В западных странах фискальная стоимость участков определяется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория (обычно государство в целом) зонируется, в каждой из зон выделяются эталонные участки и определяется ряд корректирующих параметров, например, соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты (ограничения прав собственника). Процедура оценки конкретного участка сводится к подбору типичного аналога и проведению корректировок. Так проводится оценка в Испании, Швеции, Германии. В России уже есть база для внедрения подобной системы: существует природно-климатическое и градостроительное зонирование, картографический материал, формы учета движения участков. Но даже при наличии надежной методологии ее реализация будет сопряжена с большими организационными трудностями. До 1990 года в России массовая оценка земли выполнялась разветвленной сетью проектных институтов по землеустройству. Но из-за отсутствия финансирования и односторонней направленности гипроземов (оценка в основном сельхозугодий) их участие в массовой оценке земли проблематично. Профессиональные и общественные организации оценщиков пока не обладают потенциалом для выполнения оценки земли в массовом масштабах круг их интересов и возможностей ограничен, как правило, оценкой отдельных объектов в городах. Анализ секторальной структуры земельного рынка позволяет выделить три сектора, различающиеся по объектам купли-продажи и мотивам поведения покупателей и продавцов. Первый сектор —продажа и покупка земельных участков гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства. |