|
27 проводится оценка в Испании, Швеции, Германии. В России уже есть база для внедрения подобной системы: существует природно-климатическое и градостроительное зонирование, картографический материал, формы учета движения участков. Но, даже, при наличии надежной методологии ее реализация будет сопряжена с большими организационными трудностями. До 1990 года в России массовая оценка земли выполнялась разветвленной сетью проектных институтов по землеустройству. Но, из-за отсутствия финансирования и односторонней направленности гипроземов (оценка в основном сельхозугодий) их участие в массовой оценке земли проблематично. Профессиональные и общественные организации оценщиков пока не обладают потенциалом для выполнения оценки земли в массовых масштабах круг их интересов и возмож, ностей ограничен, как правило, оценкой отдельных объектов в городах. Анализ секторальной структуры земельного рынка в регионах России позволяет выделить три сектора, различающиеся по объектам купли-продажи и мотивам поведения покупателей и продавцов. Первый сектор продажа и покупка земельных участков гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства. Второй продажа земель местными органами власти гражданам, юридическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, крестьянского хозяйства и для предпринимательской деятельности. Третий практически не развит это рынок земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства. (W Другой особенностью формирующегося земельного рынка является его поляризация. В процессе его развития выделились четко ограниченные территории повышенного спроса на земельные участки для несельскохозяйственного использования и территории с вялым, а чаще, полным отсутствием спроса. Фрагментарность и неупорядоченность земельного рынка обусловлены, 4 |
При кадастровой оценке необходимо учитывать зарубежный опыт. В противном случае неизбежны проблемы с потенциальными иностранными инвесторами. В западных странах фискальная стоимость участков определяется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория (обычно государство в целом) зонируется, в каждой из зон выделяются эталонные участки и определяется ряд корректирующих параметров, например, соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты (ограничения прав собственника). Процедура оценки конкретного участка сводится к подбору типичного аналога и проведению корректировок. Так проводится оценка в Испании, Швеции, Германии. В России уже есть база для внедрения подобной системы: существует природно-климатическое и градостроительное зонирование, картографический материал, формы учета движения участков. Но даже при наличии надежной методологии ее реализация будет сопряжена с большими организационными трудностями. До 1990 года в России массовая оценка земли выполнялась разветвленной сетью проектных институтов по землеустройству. Но из-за отсутствия финансирования и односторонней направленности гипроземов (оценка в основном сельхозугодий) их участие в массовой оценке земли проблематично. Профессиональные и общественные организации оценщиков пока не обладают потенциалом для выполнения оценки земли в массовом масштабах круг их интересов и возможностей ограничен, как правило, оценкой отдельных объектов в городах. Анализ секторальной структуры земельного рынка позволяет выделить три сектора, различающиеся по объектам купли-продажи и мотивам поведения покупателей и продавцов. Первый сектор —продажа и покупка земельных участков гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства. Второй продажа земель местными органами власти гражданам, юридическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, крестьянского хозяйства и для предпринимательской деятельности. Третий практически не развит это рынок земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Другой особенностью формирующегося земельного рынка является его поляризация. В процессе его развития выделились четко ограниченные территории повышенного спроса на земельные участки для несельскохозяйственного использования и территории с вялым, а чаще полным отсутствием спроса. Фрагментарность и неупорядоченность земельного рынка обусловлены прежде всего отсутствием законодательной базы, земельного кадастра и оценки земель. В отличие от другой недвижимости, земельные ресурсы по своей природе не могут являться массовым товаром и находиться в свободном, ничем не ограниченном обороте. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, которые, являясь основой общественного производства в сельском хозяйстве, были и останутся основным источником жизнеобеспечения и экономического благополучия общества. Совместимо ли экономическое развитие России с формированием земельного рынка? Безусловно. В пользу этого утверждения свидетельствует хотя бы то обстоятельство, что, по мнению экспертов, существуют как объективные так и субъективные причины, сдерживающие развитие рынка земли. В частности почти 48% экспертов считают, что депрессивное состояние российского земельного рынка обусловлено низкой покупательной способностью населения. Еще 46% экспертов относят к негативным для развития рынка земли факторам отсутствие правовых гарантий устойчивости института частной собственности на землю и недоверие людей к властям и их экономической политике, более 33% слабую государственную поддержку землевладельцев, а 20-30% неразвитость и недоступность для широких масс |