|
65 * преобладают хорошо окультуренные дерново-подзолистые и дерновокарбонатные почвы с хорошим гумусовым горизонтом. Наихудшие почвенные условия складываются в Черекском и Терском районах. Общая тенденция по республике уменьшение почвенного плодородия (балла бонитета) с юго-запада на северо-восток. В связи с проведением земельной реформы, особо, возрастает роль бонитировки почв, качественной оценки земель, а также общей и частной экономической оценки, которые могли бы позволить получить объективную денежную оценку земельных ресурсов. Последние работы по систематической оценке были проведены в 1980-х годах под руководством профессора Кумахова В.И. В последние годы систематизированная оценка не велась. Имеются разрозненные попытки оценки земель в отдельных регионах и хозяйствах. Поскольку земля в условиях рыночных отношений является товаром и должна иметь цену, возникает необходимость оценки, т.е. определения рыночной стоимости земли. В мире существует множество методов определения рыночной стоимости земельных участков и недвижимости, однако, большинство из них неприменимо в условиях современной России. Наиболее известными у нас являются три метода: доходный, сравнительного анализа продаж и затратный. Первый заключается в прогнозировании будущего чистого дохода от участка земли и недвижимости в пересчете на стоимость зданий и сооружений. Второй оценивает участки исходя из сведений о недавних сделках анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает их объекты с оцениваемым. Затратный же метод оценивает полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемой собственности за вычетом суммы износа. В реальных условиях требуется применять все три метода и согласовывать полученные результаты для вынесения окончательного заключения о стоимости объекта. Следует заметить, что здесь земля рассматривается как недвижимость, т.е. как пространственный базис для размещения зданий, сооружений и иных * |
150 район). Почвы здесь в основном дерново-подзолистые глееватые и глеевые, болотно-подзолистые и болотные. В Северо-восточном районе высокая эрозионная опасность почв. Общая тенденция по области уменьшение почвенного плодородия (балла бонитета) с юго-запада на северо-восток. В целом по области в структуре почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий 28% занимают дерновоподзолистые почвы нормального увлажнения; 46% дерново-подзолистые избыточного увлажнения; 11% дерново-карбонатные почвы; 6% болотные и 5% пойменные почвы. По механическому составу преобладают легкои среднесуглинистые 63%. Песчаные и супесчаные составляют 23%, торфяные 12%, глинистые и тяжелосуглинистые 2%. [101.7] В связи с проведением земельной реформы особо возрастает роль бонитировки почв, качественной оценки земель, а также общей и частной экономической оценки, которые могли бы позволить получить объективную денежную оценку земельных ресурсов. Последние работы по систематической оценке были проведены в 1980-х годах. В последние годы систематизированная оценка не велась. Имеются разрозненные попытки оценки земель в отдельных регионах и хозяйствах. Поскольку земля в условиях рыночных отношений является товаром и должна иметь цену, возникает необходимость оценки, т.е. определения рыночной стоимости земли. В мире существует множество методов определения рыночной стоимости земельных участков и недвижимости, однако, большинство из них неприменимо в условиях современной России. Наиболее известными у нас являются три метода: доходный, сравнительного анализа продаж и затратный. Первый заключается в прогнозировании будущего чистого дохода от участка земли и недвижимости в пересчете на стоимость зданий и сооружений. Второй оценивает участки исходя из сведений о недавних сделках анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает их объекты с оцениваемым. Затрат 152 ный же метод оценивает полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемой собственности за вычетом суммы износа. В реальных условиях требуется применять все три метода и согласовывать полученные результаты для вынесения окончательного заключения о стоимости объекта. [100.19] Следует заметить, что здесь земля рассматривается как недвижимость, т.е. как пространственный базис для размещения зданий, сооружений и иных средств производства. Плодородие земли практически не учитывается, хотя при сельскохозяйственном использовании оно имеет решающее значение. Поэтому применение таких методов ограничено в основном землями населенных пунктов, а также промышленности. Кроме того, оценивается земля, приносящая доход, что не всегда является таковым в условиях кризиса. Все эти особенности ограничивают применение методов рентной оценки земли. Назрела необходимость разработки единой методики денежной оценки для земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время имеется ряд попыток такой оценки. Они отличаются более тщательным учетом некоторых факторов (расчет биоклиматического потенциала), по нормальной урожайности зерновых и т.п. Например, В. Муха и Н. Добровольский предлагают шире учитывать природные условия (в т.ч. почвенные) с помощью расчета биоклиматического потенциала, синтезирующего влияние на биологическую продуктивность основных факторов на основе биоклиматических индексов. Деление районных показателей увлажнения, температурного режима и почвенных условий на среднеобластные дает частные индексы. Среднеобластной индекс рассчитывается как среднеарифметическая величина и принимается за 100%. Процент обеспеченности по каждому району будет равен количеству баллов. Средний пропорциональный балл теплои влагообеспеченности находится по формуле: Бсп = 2#1 'Б2 (4) , где: Бсп среднепропорциональный балл по теплои влагообеспеченности; Б] балл по влагообеспеченности; Б2 балл по теплообеспеченности. |