|
66 средств производства. Плодородие земли практически не учитывается, хотя при сельскохозяйственном использовании оно имеет решающее значение. Поэтому, применение таких методов ограничено в основном землями населенных пунктов, а также промышленности. Кроме того, оценивается земля, приносящая доход, что не всегда является таковым в условиях кризиса. Все эти особенности ограничивают применение методов рентной оценки земли. А Назрела необходимость разработки единой методики денежной оценки для земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время имеется ряд попыток такой оценки. Они отличаются более тщательным учетом некоторых факторов (расчет биоклиматического потенциала), по нормальной урожайности зерновых и т.п. Например, предлагается шире учитывать природные условия (в т.ч. почвенные) с помощью расчета биоклиматического потенциала, синтезирующего влияние на биологическую продуктивность основных факторов на основе биоклиматических индексов. Деление районных показателей увлажнения, температурного режима и почвенных условий на среднеобластные дает частные индексы. Среднеобластной индекс рассчитывается как среднеарифметическая величина и принимается за 100%. Процент обеспеченности по каждому району будет равен количеству баллов. Средний пропорциональный балл теплои влагообеспеченности находится по формуле: Б =^Б,-Б2сп v 1 2 9 где: Бсп среднепропорциональный балл по теплои влагообеспеченности; Бг балл по влагообеспеченности; Бг балл по теплообеспеченности. Аналогичным образом находятся среднеарифметические индексы по почвенным условиям, используя показатели: содержание гумуса, подвижного фосфора и калия в пахотном слое, кислотности почвы и процентное содержание площадей закисленных и эродированных земель. Взвешенный балл по природным условиям определяется по формуле: It |
152 ный же метод оценивает полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемой собственности за вычетом суммы износа. В реальных условиях требуется применять все три метода и согласовывать полученные результаты для вынесения окончательного заключения о стоимости объекта. [100.19] Следует заметить, что здесь земля рассматривается как недвижимость, т.е. как пространственный базис для размещения зданий, сооружений и иных средств производства. Плодородие земли практически не учитывается, хотя при сельскохозяйственном использовании оно имеет решающее значение. Поэтому применение таких методов ограничено в основном землями населенных пунктов, а также промышленности. Кроме того, оценивается земля, приносящая доход, что не всегда является таковым в условиях кризиса. Все эти особенности ограничивают применение методов рентной оценки земли. Назрела необходимость разработки единой методики денежной оценки для земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время имеется ряд попыток такой оценки. Они отличаются более тщательным учетом некоторых факторов (расчет биоклиматического потенциала), по нормальной урожайности зерновых и т.п. Например, В. Муха и Н. Добровольский предлагают шире учитывать природные условия (в т.ч. почвенные) с помощью расчета биоклиматического потенциала, синтезирующего влияние на биологическую продуктивность основных факторов на основе биоклиматических индексов. Деление районных показателей увлажнения, температурного режима и почвенных условий на среднеобластные дает частные индексы. Среднеобластной индекс рассчитывается как среднеарифметическая величина и принимается за 100%. Процент обеспеченности по каждому району будет равен количеству баллов. Средний пропорциональный балл теплои влагообеспеченности находится по формуле: Бсп = 2#1 'Б2 (4) , где: Бсп среднепропорциональный балл по теплои влагообеспеченности; Б] балл по влагообеспеченности; Б2 балл по теплообеспеченности. 153 Аналогичным образом находятся среднеарифметические индексы по почвенным условиям, используя показатели: содержание гумуса, подвижного фосфора и калия в пахотном слое, кислотности почвы и процентное содержание площадей закисленных и эродированных земель. Взвешенный балл по природным условиям определяется по формуле: Бпц взвешенный балл по природным условиям; Бспсредний пропорциональный балл по теплои влагообеспеченности; Б3 балл по почвенным условиям. Однако, существенное влияние на урожайность оказывает, кроме всего вышеуказанного, и содержание гумуса в подпочвенном слое почвы на всей глубине проникновения корней растений. Содержание подвижных форм фосфора и калия колеблется в почвах в течение года весьма значительно. Переоценивается и роль климатических показателей. Кроме того, нельзя оценивать землю по показателю окупаемости затрат, поскольку этот показатель более отражает доход от участка, получаемый в результате лучшей организации его использования, а не его качества [92.105] М. Лишанский предлагает оценивать сельскохозяйственные угодья по следующей формуле: Ц3 = (Б-Н-Ш) + К (6) , где: Ц3 условная цена 1 га земли; Б балльная оценка сельскохозяйственных угодий; Н норматив денежной оценки 1 балла сельскохозяйственных угодий, руб.; К процент капитализации дохода.[82.108] Предлагается и использование старой методики, для чего необходимо скорректировать кадастровые цены и другие нормативные показатели. Например, Петров Г.А. предлагает рассчитывать кадастровые цены для каждой культуры в хозяйствах с регулирующими условиями по формуле: |