|
1.2 Анализ существующих форм воспроизводства объектов недвижимости В современных условиях, условиях становления и развития рыночных отношений, жилищная проблема резко возросла, и стала носить фундаментальный характер. Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно направлять и поддерживать ее развитие. Для обеспечения постоянно растущей потребности населения в жилье и поддержания его эксплуатационных качеств, необходимо постоянное его воспроизводство. В литературе нами ' не найдено однозначной трактовки понятия «воспроизводство». Так, например, Галкин И .Г. понимает под процессом воспроизводства основных фондов возмещение изношенных средств труда в денежном выражении и их замену, создание фонда накопления для расширения производства и частичное их восстановление за счет модернизации и капитального ремонта. [88]. Исходя из данного определения, новое строительство и реконструкция основных фондов в системе воспроизводства не выделяются. М .П . Педан под процессом воспроизводства основных фондов понимает поддержание действующих основных средств в исправном состоянии, выбытие основных фондов по износу и расширение необходимых основных фондов путем ввода в эксплуатацию новых средств труда [71]. В данном понятии не исключается новое строительство, так как предусматривается ввод в эксплуатацию новых средств труда. B.C. Чекалин понятие воспроизводство ф актует следующим образом: «воспроизводство непрерывный процесс обновления и совершенствования основных фондов» [97]. Существительное «воспроизводство» произошло от глагола «воспроизводить», который означает действие по созданию чего-либо, повторению чего-либо, восстановлению [87]. При этом можно выделить 29 |
\0 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. Анализ современного состояния жилищного фонда показывает, что в России в последние годы происходит существенное сокращение объемов жилищного строительства. В тоже время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда, причем объем вводимого нового жилья не в состоянии покрыть объемы выбывающего жилищного фонда. Именно поэтому большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и проблемам эффективного использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства. Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно направлять и поддерживать ее развитие. В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации рыночных реформ в жилищной сфере все больше передают функции конкретного управления жилищной политикой на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом проведение жилищной реформы на уровне конкретного региона требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда в данном территориальном образовании. Изучение результатов регионального опыта воспроизводства жилищного фонда свидетельствует о том, что существует диспропорция в обеспеченности различных типов семей жилой площадью, а, следовательно, нерациональное использование жилищного фонда. Поэтому необходим комплексный подход к оптимизации структуры жилищного фонда, в рамках его воспроизводства, с учетом влияния рыночных факторов. Это обусловило актуальность проводимого исследования, главной задачей которого является картина состояния жилищного фонда крупного города региона. Изложенный принцип отнесения жилых зданий по признаку технического состояния к соответствующей категории позволяет более эффективно рещать вопросы планомерного обновления и воспроизводства существующего жилищного фонда при реконструкции центральных и других районов города со сложившейся застройкой. На наш взгляд, в условиях непрерывного технического прогресса в жилищном строительстве существующий жилищный фонд необходимо рассматривать непосредственно в динамике, в том числе с учетом и развития физического и морального износа и возможности доведения сохраняемого жилищного фонда до уровня стандарта современных домов. Исходя из этого, существующие жилые строения целесообразно классифицировать на следующие категории: постройки, начала XIX века, середины XIX века, конца XIX века, начала XX века, 1920-1954 года, 1955-1964 года, 1965-1985 года, 1986 и далее. 1.2. Формы воспроизводства жилого фонда 27 В современных условиях, условиях становления и развития рыночных отношений, жилищная проблема резко возросла, и стала носить фундаментальный характер. Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно направлять и поддерживать ее развитие. Для обеспечения постоянно растущей потребности населения в жилье и поддержания его эксплуатационных качеств, необходимо постоянное его воспроизводство. В экономической литературе мы не нашли однозначной трактовки понятия «воспроизводство». Так, например, Галкии И.Г. понимает под процессом воспроизводства основных фондов возмещение изношенных средств труда в денежном выражении и их замену, создание фонда накопления для расширения производства и частичное их восстановление за счет модернизации и капитального ремонта. [101] Исходя из данного определения, новое строительство и реконструкция основных фондов в системе воспроизводства не выделяются. М. П. Педан под процессом воспроизводства основных фондов понимает поддержание действующих основных средств в исправном состоянии, выбытие основных фондов по износу и расширение необходимых основных фондов путем ввода в эксплуатацию новых средств труда. [82] В данном понятии не исключается новое строительство, т.к. предусматривается ввод в эксплуатацию новых средств труда. B.C. Чекалин понятие воспроизводства трактует следующим образом: «воспроизводство непрерывный процесс обновления и совершенствования основных фондов». [124] Существительное «воспроизводство» произошло от глагола «воспроизводить», который означает действие по созданию чего-либо, повторению чего-либо, восстановлению. [100] При этом можно выделить простое воспроизводство (возобновление в прежних рамках) и расширенное воспроизводство (возобновление в возрастающих размерах). Исходя из этого, в общем виде под процессом воспроизводства, на наш взгляд, следует понимать процесс постоянного повторения и возобновления чеголибо. Е.Б. Смирнов предполагает следующую трактовку термина «воспроизводство жилищного фонда». Воспроизводство жилищного фонда это непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращения его преждевременного износа, включающий в себя проектирование, строительство, эксплуатацию объектов жилищного фонда (сопровождающуюся техническим обслуживанием и текущим ремонтом), капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию до полного износа или сноса зданий. [102] По нашему мнению, процесс проектирования и эксплуатации жилищного фонда некорректно относить к этапам его воспроизводства, 28 |