округам и зависят, в частности, от потребности в финансовых средствах (на образование, здравоохранение, строительство дорог и т.п.), традиций, других местных условий. Изменение ставок земельного налога может влиять на цену земли через изменение издержек, а следовательно, и чистой ренты: чем выше налоги, тем ниже должна быть цена земли. Важное место в системе земельных отношений занимает залог земель, прежде всего сельскохозяйственного назначения. Повышения акт ивности земельного рынка можно было бы достигнуть путем развития ипотечного кредитования. Однако в настоящее время это затруднено по нескольким причинам. Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Система подтверждения права на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для кредитора. Для большинства заемщиков ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту и отсутствием дохода, позволяющему вернуть заложенную землю. Но за ипотечным кредитованием большое будущее. Таким образом, в составе рынка земли выделяется внутрихозяйственный рынок как первичная форма организации земельного оборота, который может сгладить противоречие, возникшее в результате уравнительного характера раздела угодий и требований организации эффективного аграрного производства. Кроме того, на наш взгляд, необходимо: а) чтобы каждый член коллектива предприятия знал денежный эквивалент своего земельного пая при определении его качества. Денежная оценка его земельного пая должна быть поставлена в зависимость от изменения качества сельскохозяйственных угодий, закрепленных за конкретным подразделением, в котором занят гот или иной работник; б) четко разграничить полномочия собственников земельных долей, с одной стороны, и предприятий с другой, по распоряжению земельными 162 |
важных направлений перераспределения земли от неэффективного к эффективно работающим на ней. Ещё одна форма платы за землю нормативная цена земли, которая в соответствии с Законом “О плате за землю” вводится для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении. В соответствии с Законом “О плате за землю”, она должна определяться исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, например, двухсоткратная ставка земельного налога. Земельный налог обычно устанавливается в доле от стоимости земли, и связь между ними, безусловно, есть. Но порядок расчетов иной. При определении расчетным путем цен земельных участков, используемых для налогообложения, исходят из получаемых собственниками земли рентных доходов и принятого процента их капитализации. Земельный налог связан с ценой земли через их общую основу ренту, но на его ставки могут влиять и условия, не имеющие прямого отношения к цене земли. В США, например, ставки налогов на недвижимость, в том числе на землю, различаются по штатам и округам и зависят, в частности, от потребности в финансовых средствах (на образование, здравоохранение, строительство дорог и т.п.),традиций, других местных условий. Изменение ставок земельного налога может влиять на цену земли через изменение издержек, а следовательно, и чистой ренты: чем выше налоги, тем ниже должна быть цена земли. При предлагаемом в России способе установления цены получается наоборот: повышение ставок налога должно повлечь за собой и рост цен на землю. Все это позволяет сделать вывод о том, что в России нет четкой позиции по рентным проблемам. Не отражена должным образом та связь, которая существует между рентой и принятыми формами платы за пользование землей. Нет ясности и в вопросах, касающихся распределения рентных доходов,прав на их присвоение. А ведь именно в ренте заключена та притягательная сила, которая и придает остроту вопросу о частной собственности на землю. Если участки, становится особенно выгодным. И даже при существовании крайне ограниченного земельного рынка необходимо без промедления переосмыслить роль нормативной цены земли, которая является одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики. При этом расчетная величина цены земли должна в полной мере соответствовать экономическим реалиям конкретного этапа общественного развития, то есть быть соразмерной общественно необходимым затратам на производимую продукцию, платежеспособности населения и его потребительским предпочтениям. Для проведения массовой оценки земли требуются новые подходы, предпологающие не только восполнение дефицита имеющейся информации, но и внесение соответствующих изменений в идеологию и содержание собственно методических процедур и расчетных операций. Важное место в системе земельных отношений занимает залог земель, прежде всего сельскохозяйственного назначения. Повышения активности земельного рынка можно было бы достигнуть путем развития ипотечного кредитования. Однако в настоящее время это затруднено по нескольким причинам. Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Система подтверждения права на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для кредитора. Для большинства заемщиков ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту и отсутствием дохода, позволяющему вернуть заложенную землю. Но за ипотечным кредитованием большое будущее. Требуют своего решения и вопросы, связанные с паевой приватизацией земли. Сегодня возникло противоречие между уравнительным принципом, крестьянского хозяйства, вступление в кооператив или другое коллективное предприятие). Таким образом, в составе рынка земли выделяется внутрихозяйственный рынок как первичная форма организации земельного оборота, который может сгладить противоречие, возникшее в результате уравнительного характера раздела угодий и требований организации эффективного аграрного производства. Кроме того, на наш взгляд, необходимо: а) чтобы каждый член коллектива предприятия знал денежный эквивалент своего земельного пая при определении его качества. Денежная оценка его земельного пая должна быть поставлена в зависимость от изменения качества сельскохозяйственных угодий, закрепленных за конкретным подразделением, в котором занят тот или иной работник; б) четко разграничить полномочия собственников земельных долей, с одной стороны, и предприятий с другой, по распоряжению земельными участками; в) разработать и задействовать механизмы экономической реализации прав собственников земельных долей через участие в управлении производством. По нашему мнению сильно преувеличено и то представление, которое форма собственности на землю оказывает на эффективность сельскохозяйственного производства. Причем нет однозначного ответа на вопрос, какая из форм собственности частная или государственная лучше обеспечивает достижение главных социально-экономических целей. Сами по себе ни государственная, ни частная форма собственности не являются гарантом сохранения и эффективного использования земельных ресурсов. Очень важно, чтобы экономические регуляторы земельных отношений были согласованы с некоторыми специфическими вопросами земельной реформы. Необходимо более детально изучить взаимосвязь между формами владения и пользования землей с направленностью интересов коллективов, |