В настоящее время подходы к определению арендной платы различаются как между странами, так и между регионами одной страны, характеризуются многочисленностью вариантов и зависимостью от разных условий. В частности от уровня общей и экономической культуры, определяющего возможность строить устойчивые долговременные отношения на уровне устной договоренности, развитость национальной экономики, социальнополитическое устройство, состояние земельного фонда, спрос и предложение на земельные участки. И тем не менее, при всей многовариантности методов определения арендной платы есть в этой работе и общие моменты. Арендная плата повсюду рассматривается как часть прибыли арендатора, ежегодно передаваемая владельцу земли. В основу арендной платы закладывают все виды получаемой с конкретного участка ренты (дифференциальной I и II, монопольной и абсолютной), а также ссудный процент за инвестированный владельцем в основные фонды, переданные арендатору, капитал. В зарубежной практике можно выделить два типа аренды и два подхода к определению арендной платы. Арендоваться в сельском хозяйстве могут фермы целиком, т.е. земля и находящаяся на ней недвижимость. В этом случае арендную плату определяют по ферме в целом. Нидерланды, отличающиеся особой организованностью арендных отношений, за обустроенный участок арендную плату определяют как интегральный показатель на основе: ставок налога на землю, устанавливаемых с учетом ее категории и класса качества почв; дополнительных платежей за мероприятия, проведенные в свое время владельцами на сдаваемых в аренду площадях (осушение, орошение, землеустройство, нарезка новых каналов); налог на расположенные на арендуемой земле здания и сооружения с учетом их состояния (очень хорошие, износ средней степени, ветхие), производственного направления фермы (животноводческие. земледельческие без скота и птицы, смешанные) и площади земельного участка. 45 |
с большими вложениями в участки и ростом в связи с этим дифференциальной ренты II, сокращением возможности аренды участков. Это неизбежно ведет к увеличению ставок арендной платы до уровней, обременительных для арендаторов, сокращающих воспроизводственные их возможности. Устанавливаемые и периодически пересматриваемые верхние пределы арендной платы в известной степени защищают производство на арендуемых землях, снимают опасность выведения некоторой части земли из оборота, сохраняют рабочие места. В Индии, которая отличается особо неупорядоченными арендными отношениями, арендная плата ограничена (20-25% урожая), однако, по другой причине из необходимости ограничить число посредников, которые во множестве действуют в Индии в отношениях между собственником участка и арендатором, действительно производительно его использующим! Система * многоступенчатых сделок но поводу аренды одного и того же земельного участка увеличивает его арендную стоимость до половины и более,ее исходной величины. В большинстве же стран вопрос оплаты аренды дело участников : арендного соглашения. Если законодательно срок аренды не определен, то он становится исключительно прерогативой договаривающихся сторон. В настоящее время подходы к определению арендной платы различаются как между странами, так и между регионами одной страны, характеризуются многочисленностью вариантов и зависимостью от разных условий. В частности от уровня общей и экономической культуры, определяющего возможность строить устойчивые долговременные отношения на уровне устной договоренности, развитость национальной экономики, социальнополитическое устройство, состояние земельного фонда, спрос и предложение на земельные участки. При всей многовариантности методов определения арендной платы есть и общие моменты. 163 Арендная плата повсюду рассматривается как часть прибыли арендатора, ежегодно передаваемая владельцу земли. В основу арендной платы закладывают все виды получаемой с конкретного участка ренты (дифференциальной I и II, монопольной и абсолютной), а также ссудный процент за инвестированный владельцем в основные фонды, переданные арендатору, капитал. В зарубежной практике можно выделить два типа аренды и два подхода к определению арендной платы. Арендоваться в сельском хозяйстве могут фермы целиком, т.е. земля и находящаяся на ней недвижимость. В этом случае арендную плату определяют по ферме в целом. Нидерланды, отличающиеся особой организованностью арендных отношений, за обустроенный участок арендную плату определяют как интегральный показатель на основе: ставок налога на землю, устанавливаемых с учетом ее категории и класса качества почв; дополнительных платежей за мероприятия, проведенные в свое время владельцами на сдаваемых в аренду площадях (осушение, орошение,землеустройство, нарезка новых каналов); налога на расположенные на арендуемой земле здания и сооружения с учетом их состояния (очень хорошие, износ средней степени, ветхие), производственного направления фермы (животноводческие, земледельческие без скота и птицы, смешанные) и площади земельного участка. Существуют и другие способы определения арендной платы за обустроенные участки, которые можно свести в три группы (типичные для США и Канады). Первый в процентах от издержек собственника в расчете на единицу площади (мелиорация, обязательные налоги, страховые платежи, находящаяся на арендуемой земле недвижимость). Второй в доле от дохода арендатора. Третий в размере такой доли от дохода арендатора, после вычета которой оставшиеся средства позволяют последнему компенсировать все затраты, включая труд и расходы на управление фермой. Сдача «чистой» земли наиболее распространенный вид современной аренды. В этом случае основой определения арендной платы чаще всего вы164 |