|
ношений, соблюдением арендаторами правил пользования угодьями и недвижимым имуществом. По обоснованным требованиям проверяющих собственник земли обязан прервать арендные отношения. Эти же организации разбирают споры, возникающие между сторонами независимо от того, оформлен арендный контракт или существует лишь устная договоренность. Земля может стать для землепользователей источником финансовых средств через ипотеку получение кредита под залог участка. Современный мировой и дореволюционный отечественный опыт показывают, что такая форма получения займа может способствовать решению не только производственных, но и социальных задач. Поэтому, в составе правомочий собственников земли предусматривается их право на ипотек) . Кредитование под залог земли это относительно новая для стран СНГ сфера финансовой деятельности. Рассмотрим этот вопрос для обоснования предложений по организации залоговых операций, в частности, формирования такого их организационноэкономического механизма, который учитывал бы интересы сельскохозяйственных товаропроизводителей и кредитных учреждений, определял порядок расчета залоговых цен, ставок, сроков и условий кредитования, действия кредиторов при невозврате кредита, полученного под залог участков; нрава и обязанности залогодателя и залогодержателя. Сельскохозяйственные товаропроизводители более других нуждаются в краткосрочных и, особенно, в долгосрочных кредитах. Однако залог земли и другой недвижимости для хозяйств этой отрасли может стать в нынешних условиях средством навязывания неравноправных, а возможно и кабальных условий кредитования. Здесь требуется не только прямое финансовое участие государства, но и разработка механизма защиты участников ипотечных операций. Реальные гарантии залога земли определяются возможностью кредитора беспрепятственно востребовать объект залога в случае невозврата кредита. Действующее законодательство затрудняет возможность погашения долга за 48 |
Поскольку аренда земли занимает большое место в земельном обороте, влияя на использование земельных ресурсов, страны могут законодательно решать и вопросы правопреемства и наследования арендуемых земель, предотвращая дробление владений, обеспечивая стабильность производства, исключая спекуляцию землей. Особенной упорядоченностью решения этого вопроса отличается Великобритания. По правилам этой сараны собственник земли, если правопреемник или наследник его арендатора обладает качествами, необходимыми для ведения хозяйства, может переоформить или продлить договор в его пользу. В случае отказа собственником земли передать аренду правопреемнику или наследнику, названному арендатором при жизни или указанному в завещании, вопрос рассматривает имеющийся в этой стране Трибунал по сельскохозяйственным угодьям. Обращает внимание тщательное формулирование содержания арендных договоров (контрактов), защищающее в деталях интересы и обязательства сторон, особенно по вопросам сохранения почвы, охраны природной среs ды и недвижимости, что облегчает контроль за выполнением условий контракта. Поскольку аренда составляет значительную долю земельных операций, многие государства стараются держать в поле своего зрения этот процесс, создавая специальные учреждения контроля за оформлением арендных отношений, соблюдением арендаторами правил пользования угодьями и недвижимым имуществом. По обоснованным требованиям проверяющих собственник земли обязан прервать арендные отношения. Эти же организации разбирают споры, возникающие между сторонами независимо от того, оформлен арендный контракт или существует лишь устная договоренность. Земля может стать для землепользователей источником финансовых средств через ипотеку получение кредита под залог участка. Современный мировой и дореволюционный отечественный опыт показывают, что такая форма получения займа может способствовать решению не только производ166 ственных, но и социальных задач. Поэтому, в составе правомочий собственников земли предусматривается их право на ипотеку. Кредитование под залог земли это относительно новая для стран с переходной экономикой сфера финансовой деятельности. Для Таджикистана этот вопрос сегодня является главным в процессе построения новой системы землепользования. Дело в том, что сельскохозяйственные товаропроизводители более других нуждаются в краткосрочных и, особенно, в долгосрочных кредитах. Однако залог земли и другой недвижимости для хозяйств этой отрасли может стать в нынешних условиях средством навязывания неравноправных, а возможно и кабальных условий кредитования. Здесь требуется не только прямое финансовое участие государства, но и разработка механизма защиты участников ипотечных операций. Реальные гарантии залога земли определяются возможностью кредитора беспрепятственно востребовать объект залога в случае невозврата кредита. Однако, действующее в Таджикистане законодательство затрудняет возможность погашения долга за счет средств, вырученных от продажи заложенного участка. Практически исключается право кредитного учреждения присвоения в этом случае заложенного земельного участка. Имеет значение цена, по которой может быть в этом случае реализован земельный участок и которая во многом зависит от его целевого назначения. Если учесть, что сельхозугодия могут быть реализованы только для сельскохозяйственного использования, оснований ожидать повышения цены в ходе банковской операции, а если это и случится, то вследствие инфляции она будет обесценена. Перманентная инфляция в странах с переходной экономикой требует выработки для кредитных учреждений особой тактики кредитования под залог земли. Здесь наиболее трудно решаемая проблема ликвидность заложенной земли. Не решив ее, нельзя рассчитывать на банковские кредиты, на вложение ими средств без гарантии получить их обратно. Государство не может не 167 |