|
оборот (в том числе минимизация потенциальных рисков ипотечного кредитования) и достижение сбалансированности интересов среди всех участников земельно-имущественных отношений. При этом поиск приемлемых вариантов ипотечного кредитования должен основываться, с одной стороны, на использовании богатого мировою опыта, с другой учитывать особенности российской ситуации в экономике и обществе в целом. Применение различных моделей ипотечного кредитования при мобилизации инвестиций в экономику сказывается прежде всего на распределении рисков между участниками рассматриваемого механизма. Через ипотеку земельно-имущественные отношения вовлекаются в инвестиционный процесс. Поэтому, риски, связанные с использованием кредитов, распространяются и на них. В связи с этим возникает необходимость оценить основные риски для общества в целом, инвесторов и прочих участников процесса, связанные с использованием ипотечного кредитования, с целью их минимизации. 1. Кредитный риск риск невозврата кредита со стороны заемщика. Снижение данного риска путем применения ипотечной схемы прямо пропорционально ликвидности объекта ипотеки: чем быстрее и выгоднее его можно продать, тем меньше ущерба для кредитора. Уровень ликвидности, в свою очередь, зависит от степени развитости земельно-имущественного рынка, на который влияет развитие системы рыночных отношений в целом. Таким образом, чем цивилизованней земельно-имущественные отношения, тем меньше кредитный риск ипотеки. 2. Риск ликвидности проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Связано это с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение 101 |
94 надежную гарантию, под которую возможно вложение капиталов. Поэтому инвестиции, привлеченные посредством ипотеки, становятся мощным рычагом ее воздействия на развитие ЗИО. С другой стороны, чем совершеннее ЗИО, тем больше возможности воспринимать действие этого регулятора максимально выгодно для своего развития. С этой точки зрения эффект ипотеки, как инструмента регулирования, усиливается, области его использования расширяются. Модели ипотечного кредитования различаются в первую очередь источниками финансирования, правильный выбор которых во многом предопределяет успех инвестиционного проекта. Однако при рассмотрении любого инвестиционного проекта для устранения ошибок и просчетов в практической деятельности очень важно прежде всего выявить основные критерии оптимального использования ипотеки в качестве инвестиционного механизма регулирования ЗИО. Основные критерии должны применяться в рамках основных принципов регулирования ЗИО, определенных в первом параграфе данной работы. На наш взгляд, они следующие: • повышение эффективности использования земельно-имущественного комплекса для социально-экономического развития города; • оптимальное распределение рисков при вовлечении материальных компонентов земельно-имущественного комплекса в рыночный оборот (в том числе минимизация потенциальных рисков ипотечного кредитования) и достижение сбалансированности интересов среди всех участников земельноимущественных отношений. При этом поиск приемлемых вариантов ипотечного кредитования должен основываться, с одной стороны, на использовании богатого мирового опыта, с другой учитывать особенности российской ситуации в экономике и обществе в целом. Применение различных моделей ипотечного кредитования при мобилизации инвестиций в экономику сказывается прежде всего на распределении рисков между участниками рассматриваемого механизма. Через ипотеку земельно-имущественные отношения вовлекаются в инвестиционный процесс. Поэтому, риски, связанные с использованием кредитов, распространяются и на них. В связи с этим возникает необходимость оценить основные риски для об 95 щества в целом, инвесторов и прочих участников процесса, связанные с использованием ипотечного кредитования, с целью их минимизации. 1. Кредитный риск риск невозврата кредита со стороны заемщика. Снижение данного риска путем применения ипотечной схемы прямо пропорционально ликвидности объекта ипотеки: чем быстрее и выгоднее его можно продать, тем меньше ущерба для кредитора. Уровень ликвидности, в свою очередь, зависит от степени развитости земельно-имущественного рынка , на который влияет развитие системы рыночных отношений в целом. Таким образом, чем цивилизованней земельно-имущественные отношения, тем меньше кредитный риск ипотеки. 2. Риск ликвидности проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Связано это с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных депозитов. С целью компенсации данного риска банки открывают сберегательные накопительные счета для ипотечного кредитования, участвуют в развитии вторичного рынка закладных. Поддержка государства при накоплении средств и гарантия стабильного развития земельно-имущественного комплекса (компоненты которого лежат в основе закладных) сделает эффективным данные меры минимизации риска ликвидности. В противном случае никто не предоставит свои денежные средства на длительный срок под ипотечные обязательства. 3. Инфляционный риск касается всех участников ипотечного кредитования. Высокий рост инфляции разрушительным образом действует на инвестиционные процессы в общем и ипотечный механизм в частности. Вовлечение земли и прочей недвижимости в оборот позволит "оттянуть" на себя спекулятивные капиталы, что в конечном итоге приведет к снижению инфляции. Потенциальные западные инвесторы ипотечного кредитования предлагают использовать апробированную в других странах стратегию снижения инфляционного риска. Ее основные составляющие: |