Принятые в этой программе механизмы ипотечного кредитования можно было бы с небольшими переделками под особенности отрасли кредитования применять и в промышленности и в сельском хозяйстве. В России основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являются, как правило, краткосрочные средства, привлекаемые банками на счета клиентов. Учитывая зарубежный опыт, ряд банков предприняли попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных накопительных схем. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества таких вкладов и их положительную роль в формировании аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. Финансовый кризис августа 1998 года нанес сокрушительный удар банковской системе, свел на нет многие начинания банков в области ипотечного кредитования. Однако, с другой стороны, реструктуризация в банковской системе привела ее в более приемлемую для ипотеки форму. Настало время переходить к цивилизованным формам ипотечного кредитования, взаимоувязанным как с развитием земельно-имущественных отношений, так и экономики в целом. В этой связи перспективными могут быть схемы использования "точечной” ипотеки для реализации городских инвестиционных проектов. В данной работе ипотека рассматривается как инвестиционный инструмент развития сельскохозяйственного производства путем вовлечения земельного имущественного комплекса. Исходя из этого, анализ различных моделей ипотеки должен проводится с целью поиска таких вариантов ее развития, которые, во-первых, в максимальной степени используют 107 |
104 В России основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являются, как правило, краткосрочные средства, привлекаемые банками на счета клиентов. Учитывая зарубежный опыт, ряд банков предприняли попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных жилищных накопительных схем. Специфическую схему жилищных накоплений предлагал своим клиентам Акционерный коммерческий ипотечный банк "Соколбанк" (г. Череповец) совместно с созданным им Центром ипотечного бизнеса. В соответствии с их подходом программа жилищных сбережений была встроена в систему строительного и ипотечного кредитования. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем долевого участия в строительстве определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ . Клиенты банка дольщики осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту годовой кредит под залог построенной квартиры. Корпорация "Жилищная инициатива" совместно с рядом банков, в частности "Столичным банком сбережений", предлагала гражданам, желающим приобрести жилье, программу "Комбиинвест": вложение клиентом денег под невысокий процент в целях гарантированного получения относительно недорогого кредита и квартиры. В данной схеме банк берет на себя функции аккумуляции средств вкладчиков, начисления процентов, кредитования, а также обеспечение гарантий по возврату денег и уплате процентов по ним. Корпорация осуществляет реализацию жилищного проекта и гарантирует вкладчику получение квартиры. Рассмотренные выше схемы связаны с определенными строящимися объектами, и в силу этого носят локальный характер. С конца 1994 г. по 1997 год в Сбербанке России действовало Положение "О сберегательных жилищных контрактах" и Положение "О льготных жилищных ипотечных кредитах". Контракт заключался на срок не менее года. По окончании срока сберегательного контракта и при выполнении всех его условий 105 вкладчик имел право на получении льготного ипотечного кредита. Затем Сбербанк выпустил Положение по целевым накопительным счетам, открываемым для граждан, приобретающих жилье у строительных организациях, финансируемых территориальными отделениями Сбербанка. На широкое распространение жилищных сберегательных вкладов было направлено Постановление правительства Москвы от 5 марта 1996 года №201 "О целевых накопительных жилищных вкладов и кредитовании жилищного строительства", в соответствии с которым предусмотрено сотрудничество Департамента муниципального жилья и Московского банка Сбербанка России в области реализации программы внебюджетного финансирования жилья с использованием целевых накопительных жилищных вкладов и кредитов. Сначала эта программа в экспериментальном порядке отрабатывалась совместно с Московским отделением Сбербанка России, а затем предлагалась расширить круг уполномоченных банков Правительства Москвы, включенных в этот проект. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их положительную роль в формировании аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. Однако существуют и слабые места этой схемы: • население опасается вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в силу инфляционных процессов, так и в силу недоверия к банковским структурам; • отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, которая существует например в Германии или Франции. Таким образом, ипотека до середины 1998 года действовала не как хорошо отработанная система, а в качестве отдельных, не связанных между собой мероприятий ряда банков и предприятий. 106 Финансовый кризис августа 1998 года нанес сокрушительный удар банковской системе, свел на нет многие начинания банков в области ипотечного кредитования. Однако, с другой стороны, реструктуризация в банковской системе привела ее в более приемлемую для ипотеки форму. Настало время переходить к цивилизованным формам ипотечного кредитования, взаимоувязанным как с развитием земельно-имущественных отношений, так и экономики в целом. В этой связи перспективными могут быть схемы использования "точечной" ипотеки для реализации городских инвестиционных проектов. @ 3.2. Основные варианты ипотечного кредитования при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями В данной работе ипотека рассматривается как инструмент регулирования земельно-имущественных отношений. Исходя из этого, анализ различных моделей ипотеки проводится с целью поиска таких вариантов ее развития, которые, во-первых, в максимальной степени используют накопленные преимущества сформированных за время проведения земельной реформы земельноимущественных отношений; во-вторых, будут направлены на постепенное восстановление кредитования промышленности, что позволит совмещать решение социальных и экономических задач при построении социально ориентированной рыночной экономики. Как отмечалось в 1-й главе, мировая практика предлагает к использованию два основных варианта ипотеки американский и немецкий. Как правило, в России их рассматривают применительно к решению жилищной проблемы. Однако они могут иметь более широкое распространение, в том числе и для залога земли. Западные модели ипотечного кредитования различаются в первую очередь источниками финансирования. В мировой практике привлечение банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух моделей: первая депозитарная модель института, основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты; вторая модель ипотечного банка, основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам. Оба источника мобилизации ресурсов мо |