|
накопленные преимущества сформированных за время проведения земельной реформы земельно-имущественных отношений; во-вторых, будут направлены на постепенное восстановление кредитования промышленности, что позволит совмещать решение социальных и экономических задач при построении социально ориентированной рыночной экономики. Существует две модели ипотечного кредитования: американская, подразумевающая банковский двухуровневый рынок ипотечного кредитования и немецкая модель стройсбережений. Как правило, в России их рассматривают применительно к решению жилищной проблемы. Однако они могут иметь более широкое распространение, в том числе и для залога земли. Западные модели ипотечного кредитования различаются в первую очередь источниками финансирования. В мировой практике привлечение банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух моделей: первая -депозитарная модель института, основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты; вторая модель ипотечного банка, основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам. Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. Эти модели используются в различных странах с учетом их условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок. Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема стройсбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством в виде различного рода премий и налоговых льгот по накапливаемым долголетним (5-7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему стройсбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также дешевых 108 |
106 Финансовый кризис августа 1998 года нанес сокрушительный удар банковской системе, свел на нет многие начинания банков в области ипотечного кредитования. Однако, с другой стороны, реструктуризация в банковской системе привела ее в более приемлемую для ипотеки форму. Настало время переходить к цивилизованным формам ипотечного кредитования, взаимоувязанным как с развитием земельно-имущественных отношений, так и экономики в целом. В этой связи перспективными могут быть схемы использования "точечной" ипотеки для реализации городских инвестиционных проектов. @ 3.2. Основные варианты ипотечного кредитования при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями В данной работе ипотека рассматривается как инструмент регулирования земельно-имущественных отношений. Исходя из этого, анализ различных моделей ипотеки проводится с целью поиска таких вариантов ее развития, которые, во-первых, в максимальной степени используют накопленные преимущества сформированных за время проведения земельной реформы земельноимущественных отношений; во-вторых, будут направлены на постепенное восстановление кредитования промышленности, что позволит совмещать решение социальных и экономических задач при построении социально ориентированной рыночной экономики. Как отмечалось в 1-й главе, мировая практика предлагает к использованию два основных варианта ипотеки американский и немецкий. Как правило, в России их рассматривают применительно к решению жилищной проблемы. Однако они могут иметь более широкое распространение, в том числе и для залога земли. Западные модели ипотечного кредитования различаются в первую очередь источниками финансирования. В мировой практике привлечение банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух моделей: первая депозитарная модель института, основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты; вторая модель ипотечного банка, основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам. Оба источника мобилизации ресурсов мо 107 гут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. Эти модели используются в различных странах с учетом их условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок. Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема стройсбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством в виде различного рода премий и налоговых льгот по накапливаемым долголетним (5-7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему стройсбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также дешевых жилищных кредитов. По аналогичной схеме с использованием сберегательных накопительных счетов выдаются ипотечные кредиты под залог земли. Однако даже с учетом активной стимулирующей роли государства кредитных средств, привлекаемых через накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Поэтому также привлекаются дополнительные средства через ипотечные банки, продающие свои долгосрочные обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Модель ипотечных банков наибольшее распространение получила в США, где правительством были созданы национальные финансовые институты типа Фэнни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак, которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным кредитам банков. Фэнни Мэй, созданная в США в 1936 году как чисто правительственная организация со стопроцентным участием государства, в 1968 году была приватизирована и часть с государственным пакетом акций перешла в специально созданную корпорацию Джинни Мэй. Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность Фэнни Мэй, ее Устав утверждается Конгрессом США и ее руководство назначается Правительством США. Анализ состояния земельно-имущественного комплекса и банковской системы России с точки зрения готовности и возможности их участия в ипотечном кредитовании позволяет констатировать: ипотека в полном масштабе в ее |