|
жилищных кредитов. По аналогичной схеме с использованием сберегательных накопительных счетов выдаются ипотечные кредиты под залог земли. Однако даже с учетом активной стимулирующей роли государства кредитных средств, привлекаемых через накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Поэтому также привлекаются дополнительные средства через ипотечные банки, продающие свои долгосрочные обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Модель ипотечных банков наибольшее распространение получила в США, где правительством были созданы национальные финансовые институты типа Фэнни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак, которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным кредитам банков. Фэнни Мэй, созданная в США в 1936 году как чисто правительственная организация со стопроцентным участием государства, в 1968 году была приватизирована и часть с государственным пакетом акций перешла в специально созданную корпорацию Джинни Мэй. Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность Фэнни Мэй, ее Устав утверждается Конгрессом США и ее руководство назначается Правительством США. Анализ состояния земельно-имущественного комплекса и банковской системы России с точки зрения готовности и возможности их участия в ипотечном кредитовании позволяет констатировать: ипотека в полном масштабе в ее классических формах, отработанных мировой практикой, ни по одной из названных выше моделей не может быть реализована в России. Основные причины этого в следующем: 1. Сейчас при зачаточных формах первичного рынка практически отсутствует вторичный рынок закладных. 2. Существует элементарная нехватка финансовых средств. А для запуска, например, классической американской схемы по полной программе, 109 |
107 гут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. Эти модели используются в различных странах с учетом их условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок. Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема стройсбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством в виде различного рода премий и налоговых льгот по накапливаемым долголетним (5-7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему стройсбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также дешевых жилищных кредитов. По аналогичной схеме с использованием сберегательных накопительных счетов выдаются ипотечные кредиты под залог земли. Однако даже с учетом активной стимулирующей роли государства кредитных средств, привлекаемых через накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Поэтому также привлекаются дополнительные средства через ипотечные банки, продающие свои долгосрочные обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Модель ипотечных банков наибольшее распространение получила в США, где правительством были созданы национальные финансовые институты типа Фэнни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак, которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным кредитам банков. Фэнни Мэй, созданная в США в 1936 году как чисто правительственная организация со стопроцентным участием государства, в 1968 году была приватизирована и часть с государственным пакетом акций перешла в специально созданную корпорацию Джинни Мэй. Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность Фэнни Мэй, ее Устав утверждается Конгрессом США и ее руководство назначается Правительством США. Анализ состояния земельно-имущественного комплекса и банковской системы России с точки зрения готовности и возможности их участия в ипотечном кредитовании позволяет констатировать: ипотека в полном масштабе в ее 108 классических формах, отработанных мировой практикой, ни по одной из названных выше моделей не может быть реализована в России. Основные причины этого в следующем: 1. Сейчас при зачаточных формах первичного рынка практически отсутствует вторичный рынок закладных. 2. Существует элементарная нехватка финансовых средств. А для запуска, например, классической американской схемы в Москве по полной программе, рассматриваемой до августа 1998 года, по расчетам специалистов, необходимо было примерно 500 млн. долларов США, затем эта величина снизилась до 150 млн. долларов1; по последним данным правительству Москвы для развития ипотеки предоставляется кредит европейских банков в размере 75 млн. долларов2. 3. Отсутствуют льготы в налоговой системе, которые позволили бы банкам, организациям и гражданам выгодно накапливать сбережения на специальных счетах, что характерно для германской схемы. 4. Отсутствие политической стабильности, колебания валютного курса и высокая инфляция не позволяют предоставлять кредиты на 25-30 лет под 7-8% годовых, как в западных станах. 5. Вовлечение вещественных элементов земельно-имущественного комплекса в рыночный оборот не означает автоматического роста ликвидности этих элементов и эффективности их использования. Экономические условия, при которых земля и находящиеся на ней строения пользовались бы спросом как на первичном, так и на вторичном земельно-имущественном рынке пока не созданы. Вместе с тем, наличие указанных выше трудностей не означает невозможности или несвоевременности активизации цивилизованных форм ипотечного кредитования. Ипотеку следует рассматривать как одно из важнейших средств, обеспечивающих развитие земельно-имущественного комплекса, стабилизацию и экономический рост. Для этого должна быть разработана система мер, направленных на совершенствование земельно-имущественных отношений и ипотеки в целом с целью использования их в наиболее приемлемых и 1 «Ипотека: риск, защищенный законом». ЭиЖ. Московский вып. 07.04.99 г. 2 «Иностранцы кредитуют московскую ипотеку». Газета «Известия». 17 июня 1999 г., с.б. |