|
приобретала ценность юридического документа, четкая запись в котором заменяла массу разрозненных архивных справок. Ипотека характеризует на каждый конкретный момент взаимоотношения владельца недвижимости со всеми кредиторами. Таким образом, для залога недвижимого имущества действует право регистрации залога (ипотеки). Регистрация залога (ипотеки) предоставляет кредитору право преимущественного удовлетворения его требований к должнику в пределах суммы зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества заемщика в порядке очередности регистрации залога. Таким образом, через систему ипотечных книг реализуется три характерные черты ипотечной системы: 1) специальность залога (чтобы предмет залога, его объем, размер и величина были точно определены); 2) гласность или публичность залога (необходима, чтобы кредитору была предоставлена возможность составить верное и безошибочное понятие о состоянии недвижимости); 3) старшинство или первенство залога (чтобы предшествующая ипотека всегда имела предпочтение перед всеми последующими ипотеками). Эти преимущества ипотечного кредита выгодно отличают его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банкукредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений за невозврат ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей, поскольку залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов. При этом предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя. Охарактеризованные выше характерные черты ипотеки 11 |
8 размере долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила лучшей гарантией достоверности содержания. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому, изменения в составе землевладения. Результативность ипотечной системы достигалось благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательно право владения обеспечивалось за тем субъектом, который первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж. Значимость записи в ипотечной книге предотвращала неаккуратность владельцев в своевременности ее внесения. Ипотечная книга приобретала ценность юридического документа, четкая запись в котором заменяла массу разрозненных архивных справок. Ипотека характеризует на каждый конкретный момент взаимоотношения владельца недвижимости со всеми кредиторами. Таким образом, для залога недвижимого имущества действует право регистрации залога (ипотеки). Регистрация залога (ипотеки) предоставляет кредитору право преимущественного удовлетворения его требований к должнику в пределах суммы зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества заемщика в порядке очередности регистрации залога. Таким образом, через систему ипотечных книг реализуется три характерные черты ипотечной системы: 1) специальность залога (чтобы предмет залога, его объем, размер и ве 9 личина были точно определены); 2) гласность или публичность залога (необходима, чтобы кредитору была предоставлена возможность составить верное и безошибочное понятие о состоянии недвижимости); 3) старшинство или первенство залога (чтобы предшествующая ипотека всегда имела предпочтение перед всеми последующими ипотеками). Эти преимущества ипотечного кредита выгодно отличают его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банкукредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений за невозврат ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей, поскольку залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов. При этом предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя. Охарактеризованные выше характерные черты ипотеки базируются на нормах романо-германского права, сохранивших свою актуальность в России современных условиях. Предпосылками для предоставления ипотечного кредита становится определение объектов залога, стоимости недвижимости, размеров займа, платежеспособности заемщика. В качестве объекта залога выступает недвижимость, принадлежащая заемщику на праве частной собственности, а также имущественные права, например, права на застройку, права пользования жилым помещением, наследственное право пользования. Возможность использования недвижимости и имущественных прав на нее в качестве объектов залога регулируется правовой системой различных стран. Как правило, ипотечный кредит выдается в размере, определяемом исходя из процента от оценочной стоимости объекта (см. схему 1). |