|
Критериями эффективности реализации инвестиционного проекта являются: получение прибыли; минимизация рисков для участников проекта и города в целом; непротиворечивое решение экономических и социальных проблем. Второй этап подготовка к реализации выбранных инвестиционных проектов. На данном этапе важно выявить уровень развития городского земельно-имущественного комплекса (нормативная база, институциональная основа земельно-имущественных отношений) и степень развития экономических и административных инструментов регулирования этого комплекса; рассмотреть способы решения возникающих при этом проблем. Необходимо на этом этапе изучить существующие псевдоипотечные формы кредитования с целью извлечения как положительного накопленного опыта, так и негативных моментов для исключения последних из новых схем кредитования. Привлекаемые варианты ипотеки должны быть адекватны сложившейся в регионе системе управления такого рода проектами. Это связано с тем, что возможны сложности в управлении ипотекой. Например, если соучредителями агентства становятся американские инвесторы, то, судя по опыту Fannie Мае на восточноевропейских рынках, они будут настаивать на техническом контроле за движением средств, а это фактически означает передачу управления в их руки. Естественно предположить, что оно будет осуществляться в своих интересах. Роль же российской стороны будет сведена к предоставлению гарантий и "выбиванию" денег из должников. Поэтому с российской стороны необходимо создание профессиональной команды для управления ипотечным механизмом. Возникшие трудности в банковской сфере после августа 1998 года привели к росту недоверия со стороны инвесторов, и как следствие снижение инвестиционной активности, неэффективность существующих схем кредитования. 113 |
110 пяться разумные налоговые льготы (в том числе по налогу на недвижимость), кредиты и государственные гарантии различного рода. Одновременно формируется система защиты собственности, в том числе от криминала; фискальные и законодательные условия легализации теневого (некриминального) оборота; строится полноценная система переквалификации рабочей силы. Тем самым создаются необходимые условия для спроса на земельные участки, недвижимость и роста их ликвидности; укрепляются экономические и правовые основы развития рынков земли, недвижимости, строительства и другие составляющие ЗИК. Здесь же определяются основные субъекты возникающих отношений и потенциальные источники финансирования и кредитования. При таком подходе обеспечивается одновременное взаимосвязанное развитие как экономики в целом, так и городского земельно-имущественного комплекса. Например, если ипотечная система будет восприниматься как новый рынок сбыта низкокачественного жилья при сохранении существующей централизованной строительной системы и раздутой себестоимости, без конверсии стройиндустрии и при сохранении старого градостроительного продукта (панельные многоэтажки), то массовой ипотека не станет. Ее эффект будет низким, так как стоимость недвижимости не соответствует ее качеству и потребностям населения. То же самое относится к любой отрасли. Это выдвигает на передний план требования к организации инвестиционных конкурсов, технико-экономическому обоснованию рассматриваемых инвестиционных проектов. В противном случае будет отсутствовать база для рефинансирования любой формы кредитования, и привлеченные средства обернутся пустой тратой денег. Критериями эффективности реализации инвестиционного проекта являются: получение прибыли; минимизация рисков для участников проекта и города в целом; непротиворечивое решение экономических и социальных проблем. Первый этап для Москвы и Санкт-Петербурга рассмотрен на примере строительства жилья для городского населения. Сейчас это самая "горячая" и насущная проблема на всей территории РФ. Кроме того, жилищная ипотека важна с точки зрения развития всей экономики: она дает толчок восстановлению строительной индустрии, созданию социальной инфраструктуры, обслуживающей новые районы и развитию прочих сопряженных отраслей. Решаются 111 социальные задачи обеспечение жильем; создание новых рабочих мест др. От успеха жилищной ипотеки зависит расширение ипотечного кредитования прежде всего путем включения в оборот земельных ресурсов. Второй этап подготовка к реализации выбранных инвестиционных проектов. На данном этапе важно выявить уровень развития городского земельноимущественного комплекса (нормативная база, институциональная основа земельно-имущественных отношений) и степень развития экономических и административных инструментов регулирования этого комплекса; рассмотреть способы решения возникающих при этом проблем. Необходимо на этом этапе изучить существующие псевдоипотечные формы кредитования с целью извлечения как положительного накопленного опыта, так и негативных моментов для исключения последних из новых схем кредитования. Привлекаемые варианты ипотеки должны быть адекватны сложившейся в регионе системе управления такого рода проектами. Это связано с тем, что возможны сложности в управлении ипотекой. Например, если соучредителями агентства становятся американские инвесторы, то, судя по опыту Рапте Мае на восточноевропейских рынках, они будут настаивать на техническом контроле за движением средств, а это фактически означает передачу управления в их руки. Естественно предположить, что оно будет осуществляться в своих интересах. Роль же российской стороны будет сведена к предоставлению гарантий и "выбиванию" денег из должников. Поэтому с российской стороны необходимо создание профессиональной команды для управления ипотечным механизмом. Московский земельно-имущественный комплекс, рассмотренный подробно в первой главе, имеет следующие характеристики: • основная форма земельных отношений долгосрочная аренда городских земельных участков; • наличие спроса на столичную землю как со стороны российских, так и западных инвесторов; • наличие большого финансового капитала и относительно развитой рыночной инфраструктуры; • постоянное перераспределение центров влияния в государственных органах управления ЗИО, вследствие чего отсутствует стабильная иерархическая 115 организацию ликвидировали, так как она не могла существовать только на ипотечные кредиты, а все операции стал проводить головной банк. До августа 1998 года условия были таковы: кредиты выдавались физическим лицам сроком на пять лет в рублях по фиксированной ставке, которая зависит от суммы первоначального взноса, срока кредитования и составляет от 5 до 35% годовых. Появление 62-й инструкции ЦБ РФ о том, что поручительство не является обеспечением кредита, заставило банк изменить схему кредитования и перейти к классическому кредитованию под залог жилья. Кроме стандартной схемы банк предоставлял целевые жилищные кредиты на покупку облигаций жилищного займа, эмитируемых как самим банком, так и дружественными строительными организациями, а также вексельные кредиты на оплату договоров долевого участия в строительстве. Возникшие трудности в банковской сфере после августа 1998 года привели к росту недоверия со стороны инвесторов, и как следствие снижение инвестиционной активности, неэффективность существующих схем кредитования. В настоящее время планируется1, что ипотечный жилищный проект в СПб будет разворачиваться с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИК), администрации города, Промстройбанка и банков "Санкт-Петербург", "Балтийский", "Петровский". Ипотечный фонд формируется за счет средств ФАИК, кредиты будут выдаваться сроком на десять лет под 15-18% годовых в валюте. Предположительно в течение 1999 года будет выдано до 2 тысяч кредитов на общую сумму свыше 10 млн. долл. Для пополнения ипотечного фонда городские власти СПб планируют выпустить два транша облигационного жилищного займа на общую сумму 5 млн. долл. Третий этап рассматриваемой схемы запуска ипотеки привлечение финансовых ресурсов под обозначенные проекты. Основные источники финансирования можно условно разделить на две основные группы иностранные инвестиции и российские инвестиции. В рамках последней выделяются заемные средства с рынка капиталов и собственные средства организаций и граждан. ровая экономика и международные отношения, 1999 г., № 1. ' И. Михалов "Проекты ипотечного кредитования приведены в предстартовую готовность". Вечерняя Москва, 16 марта 1999 г. |