|
Для запуска ипотечного механизма необходимо наличие в регионе "разных денег": долгосрочных на выдачу непосредственно ипотечных кредитов под низкие проценты и достаточно коротких кредитов под невысокие проценты на строительство жилья и экономические проекты под ипотеку. Таким образом, постоянное наличие свободных финансовых ресурсов с целью перераспределения под ипотечное кредитование необходимое условие эффективного функционирования ипотеки. Стартовый капитал можно получить по германской схеме: под строительство недвижимости средства аккумулируются в строительносберегательных кассах. Для предприятий-инвесторов и предприятийстроителей необходимо широко использовать льготу по налогу на прибыль. Организации, инвестирующие средства в такие проекты или предоставляющие заемные средства под них, должны быть освобождены от налога на прибыль в городской бюджет. Таким образом, стартовый капитал (до привлечения иностранных инвестиций в условиях не сложившегося рынка закладных) может быть аккумулирован на базе собственных средств и разработанных ранее схем. На втором этапе ипотечной программы с помощью иностранных займов будет функционировать широкий рынок закладных, через которые будет происходить рефинансирование ипотечных банков. В принципе возможно привлечь деньги на первоначальной стадии развития ипотеки по американской схеме (путем широкого выпуска закладных). Однако этот вариант в условиях обычного крупного города (но не столицы) вряд ли сможет получит широкое развитие, так как не существует достаточного уровня развития рынка ценных бумаг в целом, и ипотечных займов в частности. Такое привлечение займов возможно на уровне крупного федерального округа, с широко развитой инфраструктурой ипотечных рынков. Здесь необходимо использовать заемные средства под городские облигационные займы, обеспеченные жильем, промышленными комплексами вместе с землей. Предприятия могут привлекать иностранных инвесторов. 115 |
116 Источники и размеры финансирования будут зависеть от следующих факторов: от экономических, политических и социально-общественных условий; выбора ключевых направлений развития города на первом этапе; -наличия льгот для инвесторов; распределения рисков между участниками земельно-имущественных отношений и возможности минимизации негативных последствий для них; степени развитости инфраструктуры рассматриваемых рынков. При этом должны соблюдаться критерии использования ипотеки в рамках выдвинутых принципов регулирования ЗИО. На этом этапе требует решения и проблема, связанная с долгосрочным характером ипотечного кредитования возможность кредитора распоряжаться кредитными договорами, т.е. создание вторичного рынка ипотеки. Это очень важный момент, так как на сопряженные рынки участники ипотечного кредитования выходят именно через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Кроме того, риски распределяются опять же через инструменты фондового рынка. Это является как бы логическим завершением всех этапов: нормально функционирующий вторичный рынок ипотеки будет первым наглядным отражением удачного выбора модели ипотеки. Привлечение земельно-имущественного комплекса для решения социальных и экономических задач города это показатель совершенствования земельно-имущественных отношений. Наконец, эффективно работающие предприятия это конечный результат привлечения инвестиций посредством ипотеки. Рассмотрим наиболее вероятные источники финансирования ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга. Москва. Для запуска ипотечного механизма необходимо наличие у агентства "разных денег": долгосрочных на выдачу непосредственно ипотечных кредитов под низкие проценты и достаточно коротких кредитов под невысокие проценты на строительство жилья и экономические проекты под ипотеку. Таким образом, постоянное наличие свободных финансовых ресурсов с целью перераспределения под ипотечное кредитование необходимое условие эффективного функционирования ипотеки. 117 В Москве стартовый капитал можно получить по германской схеме: под строительство жилья граждане аккумулируют деньги в строительносберегательных кассах. (Правительство Москвы уже открывает такие счета, например, на строительство жилых домов под номерами 4 и 5 по улице Лобачевского. Срок сдачи I квартал 2000 года). Для предприятий-инвесторов и предприятий-строителей необходимо широко использовать московскую льготу по налогу на прибыль. Сейчас организации в пределах налога на прибыль в городской бюджет могут направлять свои средства в спортивные, чернобыльские и прочие организации согласно Закону города Москвы №19 от 18.06.97 г. "О ставках и льготах по налогу на прибыль". Желательно пересмотреть данный закон с целью выделения основного направления льготирования по ключевым звеньям экономики города, под которые будут предоставляться ипотечные кредиты. Организации, инвестирующие средства в такие проекты или предоставляющие заемные средства под них, должны быть освобождены от налога на прибыль в городской бюджет. Необходимо отметить, что московский ДСК-1 за счет собственных средств сформировал фонд кредитования на покупку жилья в размере 1 млн. долл. Комбинат рассчитывает в 1999 году продать в кредит около 38 тыс. кв. метров жилья (600-640 квартир)1. ДСК-1 ведет переговоры с московским правительством о разрешении направлять часть подлежащей налогообложению прибыли на предоставление ипотечных кредитов. В этом случае компания могла бы реализовать свыше 8 тыс. квартир в течение ближайших 10 лет. Таким образом, стартовый капитал (до привлечения иностранных инвестиций в условиях не сложившегося рынка закладных) может быть аккумулирован на базе собственных средств и разработанных ранее схем2. На втором этапе ипотечной программы с помощью иностранных займов будет функционировать широкий рынок закладных, через которые будет происходить рефинансирование ипотечных банков. 1 И. Михалов "Проекты ипотечного кредитования приведены в предстартовую готовность". Вечерняя Москва, 16 марта 1999 г. 2 Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья. Участие местных органов власти придаст стабильность этому механизму и обеспечит высокие результаты на первоначальной стадии запуска ипотеки. Примерно такая схема жилищной ипотеки использовалась в Ярославле через ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. 118 В Санкт-Петербурге также не удастся привлечь деньги на первоначальной стадии развития ипотеки по американской схеме (путем широкого выпуска закладных). Однако и вариант с накопительно-сберегательными счетами в условиях обычного крупного города (но не столицы) вряд ли получит широкое развитие, так как не существует достаточного уровня доверия со стороны населения и частных инвесторов к местному правительству. Здесь необходимо использовать заемные средства под городские облигационные займы, обеспеченные жильем, промышленными комплексами вместе с землей. Последние могут привлекать иностранных инвесторов. В данном случае имеет смысл воспользоваться опытом по отработке инвестиционного эксперимента Ростовской области1, где был подготовлен законопроект об областном облигационном займе на 1997-1998 годы и до 2001 года. В этом проекте ключевыми являлись две позиции. В первую очередь, он был рассчитан на участие 28 предприятий, которые в свое время получали выгодные кредиты. Используя их на собственное производство, предприятия способны были выступить в роли инвесторов и через облигационный заем финансировать уже другие предприятия с более длительным сроком окупаемости проектов и большим объемом требуемых инвестиций. Под эти займы администрация надеялась привлечь свободные денежные средства населения, которые, по их оценкам, в 1996 г. составили не менее 17% совокупного дохода населения области при вложениях в валюту 10%. В общей сумме это примерно 2,5 триллиона рублей, часть из которых можно было превратить в реальные инвестиции, если заинтересовать население и создать гарантийный механизм возврата вложений, который пользовался бы доверием населения. В обоих случаях необходимо предусмотреть следующие процедуры ипотечного кредитования: • создание гарантии возвратности ссуд через образование аудиторскоэкспертной структуры; • осуществление целенаправленного выбора заемщиков, способных наиболее эффективно инвестировать полученную ссуду и обеспечить ее наибольшую отдачу; Инвестиционный эксперимент на Дону. Экономика и жизнь, №45, ноябрь 1997 г. |