|
В данном случае имеет смысл воспользоваться опытом по отработке инвестиционного эксперимента Ростовской области*, где был подготовлен законопроект об областном облигационном займе на 1997-1998 годы и до 2001 года. В этом проекте ключевыми являлись две позиции. В первую очередь, он был рассчитан на участие 28 предприятий, которые в свое время получали выгодные кредиты. Используя их на собственное производство, предприятия способны были выступить в роли инвесторов и через облигационный заем финансировать уже другие предприятия с более длительным сроком окупаемости проектов и большим объемом требуемых инвестиций. Под эти займы администрация надеялась привлечь свободные денежные средства населения, которые, по их оценкам, в 1996 г. составили не менее 17% совокупного дохода населения области при вложениях в валюту 10%. В общей сумме это примерно 2,5 триллиона рублей, часть из которых можно было превратить в реальные инвестиции, если заинтересовать население и создать гарантийный механизм возврата вложений, который пользовался бы доверием населения. В обоих случаях привлечения ресурсов необходимо предусмотреть следующие процедуры ипотечного кредитования: создание гарантии возвратности ссуд через образование аудиторско-экспертной структуры; осуществление целенаправленного выбора заемщиков, способных наиболее эффективно инвестировать полученную ссуду и обеспечить ее наибольшую отдачу; нейтрализация высокорисковых финансовых структур и механизмов, полностью оторванных от реального сектора экономики, негативные последствия пирамидального эффекта которых повлекут за собой спад финансово-инвестиционной деятельности и губительным образом скажутся на всей экономике региона; 116 * И н в е с т и ц и о н н ы й э к с п е р и м е н т н а Д о н у . Э к о н о м и к а и ж и з н ь , № 4 5 . н о я б р ь 1 9 9 7 г . |
118 В Санкт-Петербурге также не удастся привлечь деньги на первоначальной стадии развития ипотеки по американской схеме (путем широкого выпуска закладных). Однако и вариант с накопительно-сберегательными счетами в условиях обычного крупного города (но не столицы) вряд ли получит широкое развитие, так как не существует достаточного уровня доверия со стороны населения и частных инвесторов к местному правительству. Здесь необходимо использовать заемные средства под городские облигационные займы, обеспеченные жильем, промышленными комплексами вместе с землей. Последние могут привлекать иностранных инвесторов. В данном случае имеет смысл воспользоваться опытом по отработке инвестиционного эксперимента Ростовской области1, где был подготовлен законопроект об областном облигационном займе на 1997-1998 годы и до 2001 года. В этом проекте ключевыми являлись две позиции. В первую очередь, он был рассчитан на участие 28 предприятий, которые в свое время получали выгодные кредиты. Используя их на собственное производство, предприятия способны были выступить в роли инвесторов и через облигационный заем финансировать уже другие предприятия с более длительным сроком окупаемости проектов и большим объемом требуемых инвестиций. Под эти займы администрация надеялась привлечь свободные денежные средства населения, которые, по их оценкам, в 1996 г. составили не менее 17% совокупного дохода населения области при вложениях в валюту 10%. В общей сумме это примерно 2,5 триллиона рублей, часть из которых можно было превратить в реальные инвестиции, если заинтересовать население и создать гарантийный механизм возврата вложений, который пользовался бы доверием населения. В обоих случаях необходимо предусмотреть следующие процедуры ипотечного кредитования: • создание гарантии возвратности ссуд через образование аудиторскоэкспертной структуры; • осуществление целенаправленного выбора заемщиков, способных наиболее эффективно инвестировать полученную ссуду и обеспечить ее наибольшую отдачу; Инвестиционный эксперимент на Дону. Экономика и жизнь, №45, ноябрь 1997 г. 119 • нейтрализация высокорисковых финансовых структур и механизмов, полностью оторванных от реального сектора экономики, негативные последствия пирамидального эффекта которых повлекут за собой спад финансовоинвестиционной деятельности и губительным образом скажутся на всей экономике региона; • создание структур по страхованию банковских рисков, кредитов и залогового механизма; системы гарантий со стороны государства. Таким образом, совокупность указанных выше мер направлена, с одной стороны, на минимизацию рисков использования собственных финансовых средств, с другой на привлечение в регион инвестиций. Объем и источник последних определяют масштаб и дальнейшее развитие ипотеки. Рассмотрим возможные сценарии развития ипотеки в зависимости от источников финансирования. Первый сценарий оптимистический. Базируется на активном привлечении в российскую экономику зарубежного капитала. Он создает условия для подъема экономики без ужесточения валютного регулирования; ослабления российского рубля и инфляции. Однако для запуска ипотеки по этому сценарию требуется создать наиблагоприятнейший "инвестиционный" климат. Поэтому развитие первого сценария может пойти в двух направлениях: действительно оптимистический (при поддержании всех инвестиционных условий) и условно оптимистический (при нарушении их в той или иной степени). Действительно оптимистический сценарий развития ипотеки может рассматриваться при создании и поддержании следующих условий: • политическая стабильность государства, являющегося гарантом возврата иностранных инвестиций; • наличие законодательно-правовых основ развития всех форм собственности; • определенное социально-психологическое состояние экономически активного населения: наличие долговременных ориентиров и адекватных экономических ожиданий, рациональности принимаемых решений; • рациональная налоговая политика; • формирование финансового сектора, ориентированного на кредитование реального производства; • поддержание роста внутреннего спроса; |