|
базируются на нормах романо-германского права, сохранивших свою актуальность в России современных условиях. Предпосылками для предоставления ипотечного кредита становится определение объектов залога, стоимости недвижимости, размеров займа, платежеспособности заемщика. В качестве объекта залога выступает недвижимость, принадлежащая заемщику на праве частной собственности, а также имущественные права, например, права на застройку, права пользования жилым помещением, наследственное право пользования. Возможность использования недвижимости и имущественных прав на нее в качестве объектов залога регулируется правовой системой различных стран. Как правило, ипотечный кредит выдается в размере, определяемом исходя из процента от оценочной стоимости объекта (см. схема 1). 12 стоимость залога грашцы зай! ia предельный размер кредита ж V Схема 1Взаимосвязь стоимости залога и размеров ипотечного кредита Предельный размер ипотечного кредита чисто количественный показатель верхней границы суммы кредита. Он показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости. Тогда как стоимость залога определяется качественной характеристикой свойств, показателей, возможностей использования недвижимого имущества. Она представляет собой вероятную цену за конкретный объект, предлагаемый к продаже на открытом рынке в течение определенного периода времени, при условии, что покупатель является типичным для данного рынка и сделка оплачивается |
9 личина были точно определены); 2) гласность или публичность залога (необходима, чтобы кредитору была предоставлена возможность составить верное и безошибочное понятие о состоянии недвижимости); 3) старшинство или первенство залога (чтобы предшествующая ипотека всегда имела предпочтение перед всеми последующими ипотеками). Эти преимущества ипотечного кредита выгодно отличают его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банкукредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений за невозврат ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей, поскольку залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов. При этом предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя. Охарактеризованные выше характерные черты ипотеки базируются на нормах романо-германского права, сохранивших свою актуальность в России современных условиях. Предпосылками для предоставления ипотечного кредита становится определение объектов залога, стоимости недвижимости, размеров займа, платежеспособности заемщика. В качестве объекта залога выступает недвижимость, принадлежащая заемщику на праве частной собственности, а также имущественные права, например, права на застройку, права пользования жилым помещением, наследственное право пользования. Возможность использования недвижимости и имущественных прав на нее в качестве объектов залога регулируется правовой системой различных стран. Как правило, ипотечный кредит выдается в размере, определяемом исходя из процента от оценочной стоимости объекта (см. схему 1). 10 Схема 1. Взаимосвязь стоимости залога и размеров ипотечного кредита. стоимость залога * границы займа Предельный размер ипотечного кредита чисто количественный показатель верхней границы суммы кредита. Он показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости. Тогда как стоимость залога определяется качественной характеристикой свойств, показателей, возможностей использования недвижимого имущества. Она представляет собой вероятную цену за конкретный объект, предлагаемый к продаже на открытом рынке в течении определенного периода времени, при условии, что покупатель является типичным для данного рынка и сделка оплачивается деньгами или их эквивалентами. Стоимость заложенной недвижимости составляет основу для определения размера кредита, и возможного риска кредитора. Предельный размер кредита защищает кредитора от риска снижения стоимости недвижимости, то есть кредитор оставляет себе резерв для покрытия оставшейся суммы долга и колебаний стоимости в случае принудительной продажи недвижимости. Появление такого понятия как границы ипотечного займа связывается с существованием кредитов, обеспечением которых служат первая, вторая, последующие ипотеки. Уделение большого внимания оценке недвижимости, и границе займа следует из предположения, что ипотечный кредит обеспеченный недвижимостью кредит, качество и возможность которой приносить доход создают условия для обслуживания платежей по погашению основного долга и процентов по ссуде. Однако это не означает, что в процессе принятия решения о выдаче ипотечного кредита не анализируется кредитоспособность самого заемщика. Предоставление кредита опирается на определенных личных качествах заемщика, его кредитоспособности, надежности, добросовестности, хорошей кредитной истории. Индивидуальная и материальная кредитоспособность взаимодополняе |