Федерации ипотечные банки по сути своей таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке. Основное отличие ипотечных банков заключается в способности организовать предоставление ипотечных кредитов за счет средств, полученных от эмиссии вторичных ипотечных бумаг. Кредитные ресурсы учрежденных ипотечных банков формировались подобно тому, как складывались ресурсы в обычных коммерческих банках, что обусловлено неразвитостью ипотечной системы, финансовых рынков и используемых финансовых инструментов. Второе предполагает расширение ипотечного кредитования на базе существующих коммерческих банков создание специальных отделов. Такие шаги были предприняты крупными российскими банками. (’"'Диалог”, "Нефтяной", "Пробизнесбанк”, "Возрождение", "Менатеп" и др.). В будущем возможно выделение отделений в обособленную дочернюю структуру, что обеспечило бы, с одной стороны, непрерывное финансирование инвестиционной деятельности, с другой гибкость и эффективность операций на ипотечном рынке. Третье направление исходит из организации центрального ипотечного института ипотечного кредитования. Сеть для его деятельности обеспечивается отделениями коммерческих банков и сберегательным банком. Задача института состоит в накоплении средств, включая выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщики имея потребность в ипотечном кредите, обращаются в ипотечный институт. Наличие недвижимости в качестве обеспечения обуславливает привлечение независимых оценочных фирм для определения реальной и справедливой стоимости недвижимости. На основе определенной стоимости недвижимости вычисляется сумма кредита. Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является заключение договора страхования имущественных рисков, при этом расходы несет заемщик-залогодатель, а получателем страхового возмещения в случае наступления страхового случая является залогодержатель. 126 |
125 Модель отражает функционирование системы ипотечного кредитования, выполняющей функции мобилизации средств, предоставления ипотечных кредитов и их обслуживания. Специфика ипотечного кредитования обу слав лив ает наличие разветвленной системы ипотечных институтов, оценочных фирм, страховых компаний, государственных органов, инвестиционных структур. Становление ипотечного кредитования неразрывно связано с организацией специализированных ипотечных институтов. Основная сфера деятельности ипотечного института включает долгосрочное кредитование жилищного строительства и модернизации зданий и сооружений, финансирование инвестиций в промышленность и сельское хозяйство, осуществленные под ипотеку. Целесообразно законодательно закрепить право кредитования под залог недвижимости для государственных и для коммерческих структур. Вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, создание ресурсов посредством рефинансирования ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг требует четкого разграничения традиционных кредитных операций и ипотечного кредитования. С этой целью должна быть разработана система лицензирования ипотечно-кредитных операций. По вариантам организации ипотечных институтов можно выделить три направления. Первое предполагает функционирование специализированных ипотечных банков. Как свидетельствует опыт созданные в Российской Федерации ипотечные банки по сути своей таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке. Основное отличие ипотечных банков заключается в способности организовать предоставление ипотечных кредитов за счет средств, полученных от эмиссии вторичных ипотечных бумаг. Кредитные ресурсы учрежденных ипотечных банков формировались подобно тому, как складывались ресурсы в обычных коммерческих банках, что обусловлено неразвитостью ипотечной системы, финансовых рынков и используемых финансовых инструментов. 126 Второе предполагает расширение ипотечного кредитования на базе существующих коммерческих банков создание специальных отделов. Такие шаги были предприняты крупными российскими банками. ("СБС-Агро", "Диалог", "Нефтяной", "Пробизнесбанк", "Возрождение", "Менатеп" и др.). В будущем возможно выделение отделений в отдельную дочернюю структуру, что обеспечило бы, с одной стороны, непрерывное финансирование инвестиционной деятельности, с другойгибкость и эффективность операций на ипотечном рынке. Третье направление исходит из организации центрального ипотечного института ипотечного кредитования. Сеть для его деятельности обеспечивается отделениями коммерческих банков и сберегательным банком. Задача института состоит в накоплении средств, включая выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщики имея потребность в ипотечном кредите, обращаются в ипотечный институт. Наличие недвижимости в качестве обеспечения обуславливает привлечение независимых оценочных фирм для определения реальной и справедливой стоимости недвижимости. На основе определенной стоимости недвижимости вычисляется сумма кредита. Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является заключение договора страхования имущественных рисков, при этом расходы несет заемщик-залогодатель, а получателем страхового возмещения в случае наступления страхового случая является залогодержатель. В операциях с недвижимым имуществом участвуют не сами объекты, а права на них, то есть титул1, причем в сделках с недвижимым имуществом приобретает значение такая его характеристика как "чистота титула”. Понятие “чистый титул” означает, что кроме данного собственника других претендентов на право собственности по отношению к данной недвижимости не имеется. Кроме того, в ипотечных операциях имеет значение существование каких-либо иных обременений недвижимости, за исключением залогового права ипотечного кредитора. 1 Титул эго описание прав и обязательств собственника по отношению к данному объекту собственности. |