В операциях с недвижимым имуществом участвуют не сами объекты, а права на них, то есть титул. (Титул это описание прав и обязательств собственника по отношению к данному объекту собственности), причем в сделках с недвижимым имуществом приобретает значение такая его характеристика как "чистота титула". Понятие "чистый титул" означает, что кроме данного собственника других претендентов на право собственности по отношению к данной недвижимости не имеется. Кроме того, в ипотечных операциях имеет значение существование какихлибо иных обременении недвижимости, за исключением залогового права ипотечного кредитора. В мировой практике в этом случае прибегают к страхованию чистоты титула. Обязательным условием заключения договора ипотеки является его нотариальное заверение и государственная регистрация. Отметим также, что ипотека обеспечивает залогодержателю уплату основной суммы долга; возмещение убытков вследствие просрочки исполнения основного обязательства; проценты за пользование его средствами по кредитному договору; возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки; возмещение расходов по реализации предмета ипотеки; вынужденные расходы по охране и содержанию предмета ипотеки. Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае его неисполнения должником получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества, что предполагает организацию процедуры изъятия собственности и ее реализацию с привлечением судов. Полноценная модель ипотечного кредитования невозможна без системы регулирования, опирающейся на участии государства в ипотечном кредитовании посредством создания условий для надежного и эффективного функционирования ипотечной системы; регулирования и осуществления надзора за деятельностью ипотечных кредиторов, страховых компаний и всех других звеньев модели; содействия некоторым группам заемщиков; предоставления гарантий инвесторам. 127 |
126 Второе предполагает расширение ипотечного кредитования на базе существующих коммерческих банков создание специальных отделов. Такие шаги были предприняты крупными российскими банками. ("СБС-Агро", "Диалог", "Нефтяной", "Пробизнесбанк", "Возрождение", "Менатеп" и др.). В будущем возможно выделение отделений в отдельную дочернюю структуру, что обеспечило бы, с одной стороны, непрерывное финансирование инвестиционной деятельности, с другойгибкость и эффективность операций на ипотечном рынке. Третье направление исходит из организации центрального ипотечного института ипотечного кредитования. Сеть для его деятельности обеспечивается отделениями коммерческих банков и сберегательным банком. Задача института состоит в накоплении средств, включая выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщики имея потребность в ипотечном кредите, обращаются в ипотечный институт. Наличие недвижимости в качестве обеспечения обуславливает привлечение независимых оценочных фирм для определения реальной и справедливой стоимости недвижимости. На основе определенной стоимости недвижимости вычисляется сумма кредита. Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является заключение договора страхования имущественных рисков, при этом расходы несет заемщик-залогодатель, а получателем страхового возмещения в случае наступления страхового случая является залогодержатель. В операциях с недвижимым имуществом участвуют не сами объекты, а права на них, то есть титул1, причем в сделках с недвижимым имуществом приобретает значение такая его характеристика как "чистота титула”. Понятие “чистый титул” означает, что кроме данного собственника других претендентов на право собственности по отношению к данной недвижимости не имеется. Кроме того, в ипотечных операциях имеет значение существование каких-либо иных обременений недвижимости, за исключением залогового права ипотечного кредитора. 1 Титул эго описание прав и обязательств собственника по отношению к данному объекту собственности. 127 В мировой практике в этом случае прибегают к страхованию чистоты титула, либо за счет получения информации из ипотечных книг, в царской России преимущественность ипотечных кредиторов гарантировалась крепостными книгами. Создание единого реестра прав на недвижимое имущество будет способствовать получению действительной информации о состоянии прав заемщика на недвижимость. Обязательным условием заключения договора ипотеки является его нотариальное заверение и государственная регистрация. Отметим также, что ипотека обеспечивает залогодержателю уплату основной суммы долга; возмещение убытков вследствие просрочки исполнения основного обязательства; проценты за пользование его средствами по кредитному договору; возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки; возмещение расходов по реализации предмета ипотеки; вынужденные расходы по охране и содержанию предмета ипотеки. Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае его неисполнения должником получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества, что предполагает организацию процедуры изъятия собственности и ее реализацию с привлечением судов. Полноценная модель ипотечного кредитования невозможна без системы регулирования, опирающейся на участии государства в ипотечном кредитовании посредством создания условий для надежного и эффективного функционирования ипотечной системы; регулирования и осуществления надзора за деятельностью ипотечных кредиторов, страховых компаний и всех других звеньев модели; содействия некоторым группам заемщиков; предоставления гарантий инвесторам. Ключевой вопрос этой схемы взаимосвязь ипотечных институтов и инвесторов. Можно выделить два способа финансового обеспечения ипотечного кредитования. Первый построен на системе сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных ипотечных кредитов. В этой системе роль кредитора и инвестора объединена в одном учреждении сберегательные бан |