|
Ключевой вопрос этой схемы взаимосвязь ипотечных институтов и инвесторов. Можно выделить два способа финансового обеспечения ипотечного кредитования. Первый построен на системе сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных ипотечных кредитов. В этой системе роль кредитора и инвестора объединена в одном учреждении сберегательные банки, строительные общества, строительносберегательные кассы. Эти кредитные учреждения аккумулируют вклады, предоставляют ипотечные кредиты и занимаются их обслуживанием. В рамках решения долгосрочное привлеченных средств кредитными учреждениями разработана так называемая система контрактных стройсбережений или жилищных счетов. Сущность которой состоит в том, если, например, десять лиц, откладывающих деньги ежегодно для накопления к концу десятилетнего периода средств, достаточных для строительства собственного дома, объединяют свои сбережения, то один из них сможет начать строительство к концу первого года, второй к концу второго и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели, в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, когда каждый действует единолично. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость. Следуя принципу замкнутой системы кредитования, "стройсбережения" можно разделить на три фазы фаза сбережения, фаза оценки выполнения условий кредитования и фаза выдачи ссуд. Такая система с использованием накопительных счетов была принята Сбербанком России, в соответствии с которой между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается контракт, который содержит условия и порядок накопления денежных средств, используемых на жилищные цели, и условия предоставления льготного ипотечного кредита. Фаза сбережения занимает один год, в течение которого вкладчик вносит определенные суммы на счет. В случае выполнения всех условий контракта клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке на срок, зависящий от периода накопления денежных средств. 128 |
127 В мировой практике в этом случае прибегают к страхованию чистоты титула, либо за счет получения информации из ипотечных книг, в царской России преимущественность ипотечных кредиторов гарантировалась крепостными книгами. Создание единого реестра прав на недвижимое имущество будет способствовать получению действительной информации о состоянии прав заемщика на недвижимость. Обязательным условием заключения договора ипотеки является его нотариальное заверение и государственная регистрация. Отметим также, что ипотека обеспечивает залогодержателю уплату основной суммы долга; возмещение убытков вследствие просрочки исполнения основного обязательства; проценты за пользование его средствами по кредитному договору; возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки; возмещение расходов по реализации предмета ипотеки; вынужденные расходы по охране и содержанию предмета ипотеки. Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае его неисполнения должником получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества, что предполагает организацию процедуры изъятия собственности и ее реализацию с привлечением судов. Полноценная модель ипотечного кредитования невозможна без системы регулирования, опирающейся на участии государства в ипотечном кредитовании посредством создания условий для надежного и эффективного функционирования ипотечной системы; регулирования и осуществления надзора за деятельностью ипотечных кредиторов, страховых компаний и всех других звеньев модели; содействия некоторым группам заемщиков; предоставления гарантий инвесторам. Ключевой вопрос этой схемы взаимосвязь ипотечных институтов и инвесторов. Можно выделить два способа финансового обеспечения ипотечного кредитования. Первый построен на системе сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных ипотечных кредитов. В этой системе роль кредитора и инвестора объединена в одном учреждении сберегательные бан 128 ки, строительные общества, строительно-сберегательные кассы. Эти кредитные учреждения аккумулируют вклады, предоставляют ипотечные кредиты и занимаются их обслуживанием. В рамках решения долгосрочности привлеченных средств кредитными учреждениями разработана так называемая система контрактных стройсбережений или жилищных счетов. Сущность которой состоит в том, если, например, десять лиц, откладывающих деньги ежегодно для накопления к концу десятилетнего периода средств, достаточных для строительства собственного дома, объединяют свои сбережения, то один из них сможет начать строительство к концу первого года, второй к концу второго и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели, в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, когда каждый действует единолично. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость. Следуя принципу замкнутой системы кредитования, “стройсбережения” можно разделить на три фазы фаза сбережения, фаза оценки выполнения условий кредитования и фаза выдачи ссуд. Такая система с использованием накопительных счетов была принята Сбербанком России, в соответствии с которой между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается контракт, который содержит условия и порядок накопления денежных средств, используемых на жилищные цели, и условия предоставления льготного ипотечного кредита. Фаза сбережения занимает один год, в течение которого вкладчик вносит определенные суммы на счет. В случае выполнения всех условий контракта клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке на срок, зависящий от периода накопления денежных средств. Проблемой в реализации этой системы стали отрицательные рыночные процентные ставки по вкладам, что приводило к накоплению дополнительных средств для компенсации уменьшения реальной величины сбережений относительно инфляции. Наметившиеся положительные сдвиги в экономике позволяют говорить о перспективности этого направления. Накопительные вклады позволяют привлекать дешевые ресурсы, обеспечивать сбалансированность по |