|
деньгами или их эквивалентами. Стоимость заложенной недвижимости составляет основу для определения размера кредита, и возможного риска кредитора. Предельный размер кредита защищает кредитора от риска снижения стоимости недвижимости, то есть кредитор оставляет себе резерв для покрытия оставшейся суммы долга и колебаний стоимости в случае принудительной продажи недвижимости. Появление такого понятия как границы ипотечного займа связывается с существованием кредитов, обеспечением которых служат первая, вторая, последующие ипотеки. Уделение большого внимания оценке недвижимости, и границе займа следует из предположения, что ипотечный кредит обеспеченный недвижимостью кредит, качество и возможность которой приносить доход создают условия для обслуживания платежей по погашению основного долга и процентов по ссуде. Однако это не означает, что в процессе принятия решения о выдаче ипотечного кредита не анализируется кредитоспособность самого заемщика. Предоставление кредита опирается на определенных личных качествах заемщика, его кредитоспособности, надежности, добросовестности, хорошей кредитной истории. Индивидуальная и материальная кредитоспособность взаимодополняемы, поскольку дают представление, в состоянии ли заемщик погасить своевременно кредит, особенно если с его помощью приобретается собственное жилье. Если же речь идет об объектах, способных приносить доход (жилые дома для сдачи в аренду, офисные, торговые помещения, склады и т.д.), то предоставление ипотечного кредита опирается на том, что доход от недвижимости покрывает текущие платежи, включающие проценты, погашение основного долга, затраты на управление, обязательные сборы и платежи. В этой связи немаловажное значение отводится оценочной деятельности, опирающейся на нормативные акты, практический опыт, исследование рынка, а также способной определить соотношение между 13 |
10 Схема 1. Взаимосвязь стоимости залога и размеров ипотечного кредита. стоимость залога * границы займа Предельный размер ипотечного кредита чисто количественный показатель верхней границы суммы кредита. Он показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости. Тогда как стоимость залога определяется качественной характеристикой свойств, показателей, возможностей использования недвижимого имущества. Она представляет собой вероятную цену за конкретный объект, предлагаемый к продаже на открытом рынке в течении определенного периода времени, при условии, что покупатель является типичным для данного рынка и сделка оплачивается деньгами или их эквивалентами. Стоимость заложенной недвижимости составляет основу для определения размера кредита, и возможного риска кредитора. Предельный размер кредита защищает кредитора от риска снижения стоимости недвижимости, то есть кредитор оставляет себе резерв для покрытия оставшейся суммы долга и колебаний стоимости в случае принудительной продажи недвижимости. Появление такого понятия как границы ипотечного займа связывается с существованием кредитов, обеспечением которых служат первая, вторая, последующие ипотеки. Уделение большого внимания оценке недвижимости, и границе займа следует из предположения, что ипотечный кредит обеспеченный недвижимостью кредит, качество и возможность которой приносить доход создают условия для обслуживания платежей по погашению основного долга и процентов по ссуде. Однако это не означает, что в процессе принятия решения о выдаче ипотечного кредита не анализируется кредитоспособность самого заемщика. Предоставление кредита опирается на определенных личных качествах заемщика, его кредитоспособности, надежности, добросовестности, хорошей кредитной истории. Индивидуальная и материальная кредитоспособность взаимодополняе 11 мы, поскольку дают представление, в состоянии ли заемщик погасить своевременно кредит, особенно если с его помощью приобретается собственное жилье. Если же речь идет об объектах, способных приносить доход (жилые дома для сдачи в аренду, офисные, торговые помещения, склады и т.д.), то предоставление ипотечного кредита опирается на том, что доход от недвижимости покрывает текущие платежи, включающие проценты, погашение основного долга, затраты на управление, обязательные сборы и платежи. В этой связи немаловажное значение отводится оценочной деятельности, опирающейся на нормативные акты, практический опыт, исследование рынка, а также способной определить соотношение между доходностью и материальной стоимостью недвижимости, возможную продажную цену. Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам (схема 2). Ипотечный кредит в народном хозяйстве выступает одним из источников долгосрочных инвестиций. С его помощью осуществляется кредитование жилищного строительства и модернизации зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленность и сельское хозяйство. Основание жилищного рынка составляет ипотечный кредит, используемый как средство приобретения собственного жилья. Одно из самых коренных оснований ипотечного кредита долгосрочность, ибо “ медленность возврата капитала составляет специальный характер поземельного кредита” (93). Как правило, срок ипотечного кредита колеблется от 10 до 30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени. Срок ипотечного кредита определяется ставкой погашения основного долга, с увеличением которой сокращается срок (приложение 1). Ипотечные банки предоставляют ипотечный кредит только под первую ипотеку, то есть максимум до 60% стоимости недвижимости. Отсюда возникает необходимость дополнительной ссуды или даже дополнительных ссуд. Последние тоже обеспечиваются ипотечным способом, их называют последующими ипотеками. Но в случае неплатежа и публичной продажи в первую очередь удовлетворяется первая ипотека. То, что остается от уплаты |