|
специфические особенности, обусловленные экономической спецификой обслуживаемой отрасли. Взаимодействие агентства и банка первичного кредитора может происходить по трем направлениям: 1 вариантбанк сохраняет за собой права кредитора и самостоятельно ведет сопровождение кредита. Роль агентства сводится к предоставлению гарантии на покупку кредитного договора в случае неисполнения должником обязательств. 2 вариантпродажа банком прав кредитора стороннему инвестору банку, страховой компании, пенсионному фонду. Этот вариант отличается от первого тем, что банк переуступает свои права кредитора третьему лицу, а полученные денежные средства могут направляться на расширение кредитования. В обоих случаях в качестве гарантийного фонда агентства могут быть использованы государственные субсидии. 3 вариантпродажа банков прав кредитора агентству. В этом случае агентство будет выступать в качестве покупателя кредитов, соответствующих определенным стандартам качества. При этом кредиты могут приобретаться в форме уступки права по кредитным и ипотечным договорам. Агентство будет объединять полученные им ипотечные кредиты в пулы и использовать их как основание эмиссии вторичных ипотечных ценных бумаг. Агентство задумано для повышения надежности всей цепочки кредитования строительства и поддержания ликвидности банков. Участие государства в ипотечном кредитовании проявляется в закреплении контрольного пакета акций агентства по ипотечному кредитованию за государством и выдаче гарантий по ценным бумагам, эмитируемым агентством. Для того чтобы привлечь инвестора, нужно обеспечить высокое качество ипотечным ценным бумагам, которое может быть достигнуто только при наличии государственных гарантий, поскольку российские 131 |
130 (подобно практике регулирования объемов эмиссии земельными банками в дореволюционной России). Функции контроля и регулирования, разработки стандартов, создания резервов на случай неплатежей закрепляются за ипотечным институтом (блок 2). В-третьих, для кредитования промышленности могут привлекаться коммерческие банки. В процессе заключения кредитной сделки оформляется договор ипотеки предприятия как имущественного комплекса. Для организации мобилизации финансовых ресурсов могут использоваться так называемые долговые обязательства. Само по себе долговое обязательство не является ценной бумагой, но имеет функции подтверждения требования по обязательству. По своей природе долговые обязательства сравнимы с традиционной облигацией. Они могут быть проданы инвесторам путем заключения договора уступки. Долговые обязательства выгодно отличаются от традиционных облигаций, поскольку заемщик не несет расходов, связанных с организацией облигационного займа. Можно предположить, что по первому варианту будет развиваться жилищное ипотечное кредитование. Место центрального ипотечного института займет Агентство по ипотечному кредитованию, необходимость организации которой подчеркивается еще в 1993 году в Указе Президента РФ. Основу деятельности Агентства образуют коммерческие банки, на которые возлагаются функции первичного кредитора, обслуживания ипотечных кредитов. Формирование жилищного ипотечного кредитования может происходить по схеме: сеть коммерческих банков Агентство инвесторы. Взаимодействие агентства и банка-первичного кредитора может происходить но трем направлениям: 1 вариантбанк сохраняет за собой права кредитора и самостоятельно ведет сопровождение кредита. Роль агентства сводится к предоставлению гарантии на покупку кредитного договора в случае неисполнения должником обязательств. 2 вариантпродажа банком прав кредитора стороннему инвестору банку, страховой компании, пенсионному фонду. Этот вариант отличается от первого тем, что банк переуступает свои права кредитора третьему лицу, а 131 полученные денежные средства могут направляться на расширение кредитования. В обоих случаях в качестве гарантийного фонда агентства могут быть использованы жилищные субсидии. 3 вариантпродажа банков прав кредитора агентству. В этом случае агентство будет выступать в качестве покупателя кредитов, соответствующих определенным стандартам качества. При этом кредиты могут приобретаться в форме уступки права по кредитным и ипотечным договорам. Агентство будет объединять полученные им ипотечные кредиты в пулы и использовать их как основание эмиссии вторичных ипотечных ценных бумаг. Агентство задумано для повышения надежности всей цепочки кредитования строительства и поддержания ликвидности банков. Взаимодействие участников представлено на схеме 12. Участие государства в ипотечном кредитовании проявляется в закреплении контрольного пакета акций агентства по ипотечному кредитованию за государством и выдаче гарантий по ценным бумагам, эмитируемым агентством. Схема 12. Взаимодействие участников программы ипотечного кредитования Правительство РФ_________ ^ Гарантии по ценным бумагам Агентство ипотечного кредитования Ценные бумаги Инвестиции Денежные средства на ипотечные кредиты Продажа пула ипотечных кредитов Уполномоченный банк Выдача ипотечного кредита Залог квартиры (ипотека) Заемщик Инвесторы Оплата стоимости квартиры Право собственности на квартиру Собственник квартиры Строительство Вторичный рынок жилья 132 Для того чтобы привлечь инвестора, нужно обеспечить высокое качество ипотечным ценным бумагам, которое может быть достигнуто только при наличии государственных гарантий, поскольку российские инвесторы привыкли работать с очень удобными и надежными государственными ценными бумагами. Вместе с тем ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имеют большой потенциал, так как приносят большой доход; кредит, лежащий в основе вложения капитала, надежен: большинство заемщиков, берущих ссуду под залог недвижимого имущества, выплатят ее, так как в противном случае они потеряют дом; ссуды под залог недвижимого имущества являются хорошим вложением капитала, поскольку инвестор имеет большой выбор в зависимости от региона, комбинации фиксированного или регулируемого процентов, диапазона цены. При продаже ипотечных кредитов, оформленных в форме закладной, не происходит уведомления заемщика, поскольку кредитные учреждения могут продолжать управление займами за определенное вознаграждение, но при этом закладные находятся на учете в депозитарии. Среди основных моментов, влияющих на становление жилищного ипотечного кредитования можно выделить следующие: механизм уступки закладной; разработка принципов объединения ипотечных кредитов в единый фонд; развитие однородного рынка ипотечных кредитов; структурирование эмиссии ипотечных ценных бумаг; привлекательность дохода от ипотечных ценных бумаг; становление системы обслуживания ипотечных ценных бумаг; организация учета и хранения выкупленных Агентством ипотечных обязательств заемщиков. Функционирование модели (схема 11) невозможно без учетной системы, гарантирующей инвесторам подтверждение прав на ипотечные обязательства заемщиков; обеспечивающей хранение закладных, соблюдение принципа ба |