|
предполагающие вычет из дохода заемщика сумм, выплачиваемых по ссуде или страховых взносов. В случае комбинации с договором страхования жизни заемщик подает, кроме страхового полиса, расчетный пример, из которого должно следовать, что предполагаемых текущих платежей будет достаточно для погашения кредита. О популярности ипотечного кредита в сочетании с договором страхования жизни свидетельствует то, что 75% всех ипотечных кредитов в Англии погашаются суммами из договора страхования жизни.* Существование налоговых льгот для страховых платежей и процентов по ипотечному кредиту в современных условиях России создало бы дополнительные стимулы для накопления денежных средств и получения ипотечных кредитов. Кредиты с индексируемыми платежами получили распространение во многих странах мира. Особенностью этой разновидности ипотечных кредитов является осуществление корректировки процентной ставки в соответствии с инфляцией. В этой группе выделяются ипотечный кредит с изменяющейся ставкой процента и ипотечный кредит с двойным индексом. Остановимся на особенностях каждого. Использование ипотечного кредита с изменяющейся ставкой процента (ИКИСП) переносит на плечи заемщика риск, связанный с инфляцией, оставляя на кредиторе риск, связанный со стоимостью фондов. В этом случае расчет срочной уплаты по ипотечному кредиту и остаток невыплаченного долга заключается в точном включении изменения уровня цен в их величины. В целом механизм расчета годовых платежей и выплаты долга выглядит следующим образом: остаток ссуды в конце каждого года пересчитывается с учетом годового индекса инфляции, а размер новых платежей определяется на базе индексированного остатка. Если доля дохода по обслуживанию ипотечного кредита идет в противоположном направлении по отношению к 20 ' Ruchardt К. Handbuch des Hipothekarkredits. FaM, 1993 |
16 та, при которой достигается погашение долга в течение срока ссуды. В случае изменения текущей ставки процента меняется и ставка процента по ипотечному кредиту. При этом новый график платежей рассчитывается на основе новой процентной ставки. В случае использования этого вида кредита необходимым условием положительной реальной нормы прибыли кредиторов является превышение ставок процента под уровнем инфляции. Постоянная корректировка процентной ставки в сочетании с риском, связанным с ожидаемой инфляцией, делает ссуду вдвойне непривлекательной для заемщиков в условиях инфляции, а также увеличивает вероятность невыполнения обязательств. В результате, практическое применение ипотечных кредитов с корректируемой нормой процента целесообразно только в экономических условиях, где темпы инфляции являются умеренными. V Кредиты с "шаровым” платежом предполагают крупный итоговый платеж по долгу в конце срока, либо разбивку срока кредита на несколько периодов (со сроком 3-5 лет), в конце которых предусматривается "шаровой” платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента и далее процесс повторяется. В первом случае при установленном периоде времени (от одного месяца до 40 лет) основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается в ограниченном размере. Но при наступлении срока выплаты остаток ссуды достаточно велик. Распространенным способом погашения такого кредита является возможность заключения договора страхования. Предоставление ипотечного кредита на определенный срок погашения сопровождается заключением договора страхования жизни, совпадающего по размеру и сроку с условиями ипотечного договора. Из подлежащей выплате суммы по договору страхования погашается сумма кредита. Эта конструкция заключает в себе налоговые льготы, предполагающие вычет из дохода заемщика сумм, выплачиваемых по ссуде или страховых взносов. В случае комбинации с договором страхования жизни заемщик подает, кроме страхового полиса, расчетный пример, из которого должно следовать, 17 что предполагаемых текущих платежей будет достаточно для погашения кредита. О популярности ипотечного кредита в сочетании с договором страхования жизни свидетельствует то, что 75% всех ипотечных кредитов в Англии погашаются суммами из договора страхования жизни (136). Существование налоговых льгот для страховых платежей и процентов по ипотечному кредиту в современных условиях России создало бы дополнительные стимулы для накопления денежных средств и получения ипотечных кредитов. Кредиты с индексируемыми платежами получили распространение во многих странах мира. Особенностью этой разновидности ипотечных кредитов является осуществление корректировки процентной ставки в соответствии с инфляцией. В этой группе выделяются ипотечный кредит с изменяющейся ставкой процента и ипотечный кредит с двойным индексом. Остановимся на особенностях каждого. Использование ипотечного кредита с изменяющейся ставкой процента (ИКИСП) переносит на плечи заемщика риск, связанный с инфляцией, оставляя на кредиторе риск, связанный со стоимостью фондов. В этом случае расчет срочной уплаты по ипотечному кредиту и остаток невыплаченного долга заключается в точном включении изменения уровня цен в их величины. В целом механизм расчета годовых платежей и выплаты долга выглядит следующим образом: остаток ссуды в конце каждого года пересчитывается с учетом годового индекса инфляции, а размер новых платежей определяется на базе индексированного остатка. Если доля дохода по обслуживанию ипотечного кредита идет в противоположном направлении по отношению к тенденции изменения реальной заработной платы, это может стать поводом невыполнения обязательств заемщиком. Учесть индекс изменения цен и индекс изменения заработной платы позволяет ипотечный кредит с двойным индексом (ИКДИ). С одной стороны платежи индексируются до некоторой величины дохода в целях сохранения доступности ссуды для семьи, с другой номинальный баланс ссуды индексируется до величины инфляции с целью защиты реальной стоимости актива |