|
тенденции изменения реальной заработной платы, это может стать поводом невыполнения обязательств заемщиком. Учесть индекс изменения цен и индекс изменения заработной платы позволяет ипотечный кредит с двойным индексом (ИКДИ). С одной стороны платежи индексируются до некоторой величины дохода в целях сохранения доступности ссуды для семьи, с другой номинальный баланс ссуды индексируется до величины инфляции с целью защиты реальной стоимости актива кредитора.* Механизм функционирования ИКДИ выглядит следующим образом: после установления срока амортизации определяется график платежей, в конце первого года (или раньше в условиях высокой инфляции) величина срочной уплаты корректируется изменением в индексе заработной платы. А размер неоплаченной на текущий момент ссуды корректируется индексом цен. При этом неоплаченная доля по платежам добавляется к неоплаченному остатку кредита. Выплаты основного долга увеличиваются с ростом реальной заработной платы и уменьшаются в случае ее падения. В качестве залога успеха применения ИКДИ выступает возможность продления срока погашения ссуды за рамки прогнозируемого срока. Это в свою очередь вызывает настоятельную необходимость обеспечения гарантий выплаты кредита со стороны государства или третьих лиц. Практическое внедрение ИКДИ предполагает также, что кредиторы должны обладать источниками финансирования для покрытия роста в номинальном выражении неоплаченного баланса (несмотря на непрерывное понижение реального баланса ипотечного долга по мере истечения срока, в номинальном выражении неоплаченный баланс в значительной степени возрастает вплоть до последних лет выплаты). Внедрению ипотечного кредита с двойным индексом должно предшествовать опережение роста 21 *Ипотека в России: вчера, сегодня и завтра. М., 1994. |
17 что предполагаемых текущих платежей будет достаточно для погашения кредита. О популярности ипотечного кредита в сочетании с договором страхования жизни свидетельствует то, что 75% всех ипотечных кредитов в Англии погашаются суммами из договора страхования жизни (136). Существование налоговых льгот для страховых платежей и процентов по ипотечному кредиту в современных условиях России создало бы дополнительные стимулы для накопления денежных средств и получения ипотечных кредитов. Кредиты с индексируемыми платежами получили распространение во многих странах мира. Особенностью этой разновидности ипотечных кредитов является осуществление корректировки процентной ставки в соответствии с инфляцией. В этой группе выделяются ипотечный кредит с изменяющейся ставкой процента и ипотечный кредит с двойным индексом. Остановимся на особенностях каждого. Использование ипотечного кредита с изменяющейся ставкой процента (ИКИСП) переносит на плечи заемщика риск, связанный с инфляцией, оставляя на кредиторе риск, связанный со стоимостью фондов. В этом случае расчет срочной уплаты по ипотечному кредиту и остаток невыплаченного долга заключается в точном включении изменения уровня цен в их величины. В целом механизм расчета годовых платежей и выплаты долга выглядит следующим образом: остаток ссуды в конце каждого года пересчитывается с учетом годового индекса инфляции, а размер новых платежей определяется на базе индексированного остатка. Если доля дохода по обслуживанию ипотечного кредита идет в противоположном направлении по отношению к тенденции изменения реальной заработной платы, это может стать поводом невыполнения обязательств заемщиком. Учесть индекс изменения цен и индекс изменения заработной платы позволяет ипотечный кредит с двойным индексом (ИКДИ). С одной стороны платежи индексируются до некоторой величины дохода в целях сохранения доступности ссуды для семьи, с другой номинальный баланс ссуды индексируется до величины инфляции с целью защиты реальной стоимости актива 18 кредитора (см., например, 46). Механизм функционирования ИКДИ выглядит следующим образом: после установления срока амортизации определяется график платежей, в конце первого года (или раньше в условиях высокой инфляции) величина срочной уплаты корректируется изменением в индексе заработной платы. А размер неоплаченной на текущий момент ссуды корректируется индексом цен. При этом неоплаченная доля по платежам добавляется к неоплаченному остатку кредита. Выплаты основного долга увеличиваются с ростом реальной заработной платы и уменьшаются в случае ее падения. В качестве залога успеха применения ИКДИ выступает возможность продления срока погашения ссуды за рамки прогнозируемого срока. Это в свою очередь вызывает настоятельную необходимость обеспечения гарантий выплаты кредита со стороны государства или третьих лиц. Практическое внедрение ИКДИ предполагает также, что кредиторы должны обладать источниками финансирования для покрытия роста в номинальном выражении неоплаченного баланса (несмотря на непрерывное понижение реального баланса ипотечного долга по мере истечения срока, в номинальном выражении неоплаченный баланс в значительной степени возрастает вплоть до последних лет выплаты). Внедрению ипотечного кредита с двойным индексом должно предайествовать опережение роста заработной платы по сравнению с темпами инфляции, что позволит обеспечить выплаты основного долга по ипотечному кредиту. Альтернативным видом ипотечного кредита могут быть также ипотечные кредиты участия. Ипотечный кредит с участием позволяет участвовать кредитору в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. Помимо платежей по ссуде кредитор получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то, и другое. Получение этого дохода связано с качеством функционирования собственности, то есть кредитор заранее заинтересован в прибыльной |