|
заработной платы по сравнению с темпами инфляции, что позволит обеспечить выплаты основного долга по ипотечному кредиту. Альтернативным видом ипотечного кредита могут быть также ипотечные кредиты участия. Ипотечный кредит с участием позволяет участвовать кредитору в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. Помимо платежей по ссуде кредитор получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то, и другое. Получение этого дохода связано с качеством функционирования собственности, то есть кредитор заранее заинтересован в прибыльной организации недвижимости. Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной ставки процента ниже рыночного значения. В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечных кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. Ипотечный кредит долгосрочный кредит. С одной стороны, длительный срок растягивает погашение кредита во времени за счет небольших ежемесячных выплат, но с другой стороны, долгосрочное кредитование предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, снижение стоимости объекта залога. Постоянный приток ресурсов для ипотечного кредитования обеспечивается взаимосвязью ипотечного кредита с рынком ценных бумаг. Во-первых, эта взаимосвязь обусловлена оформлением в процессе получения ипотечной ссуды закладной. Закладная представляет собой документальной свидетельство, подтверждающее факт предоставления ссудозаемщиком в залог имущества под взятый кредит, и гарантирующее взыскание долга при неисполнении заемщиком обязательств. Владелец закладной обладает 22 |
18 кредитора (см., например, 46). Механизм функционирования ИКДИ выглядит следующим образом: после установления срока амортизации определяется график платежей, в конце первого года (или раньше в условиях высокой инфляции) величина срочной уплаты корректируется изменением в индексе заработной платы. А размер неоплаченной на текущий момент ссуды корректируется индексом цен. При этом неоплаченная доля по платежам добавляется к неоплаченному остатку кредита. Выплаты основного долга увеличиваются с ростом реальной заработной платы и уменьшаются в случае ее падения. В качестве залога успеха применения ИКДИ выступает возможность продления срока погашения ссуды за рамки прогнозируемого срока. Это в свою очередь вызывает настоятельную необходимость обеспечения гарантий выплаты кредита со стороны государства или третьих лиц. Практическое внедрение ИКДИ предполагает также, что кредиторы должны обладать источниками финансирования для покрытия роста в номинальном выражении неоплаченного баланса (несмотря на непрерывное понижение реального баланса ипотечного долга по мере истечения срока, в номинальном выражении неоплаченный баланс в значительной степени возрастает вплоть до последних лет выплаты). Внедрению ипотечного кредита с двойным индексом должно предайествовать опережение роста заработной платы по сравнению с темпами инфляции, что позволит обеспечить выплаты основного долга по ипотечному кредиту. Альтернативным видом ипотечного кредита могут быть также ипотечные кредиты участия. Ипотечный кредит с участием позволяет участвовать кредитору в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. Помимо платежей по ссуде кредитор получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то, и другое. Получение этого дохода связано с качеством функционирования собственности, то есть кредитор заранее заинтересован в прибыльной 19 организации недвижимости. Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной ставки процента ниже рыночного значения. В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечных кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. Ипотечный кредит долгосрочный кредит. С одной стороны, длительный срок растягивает погашение кредита во времени за счет небольших ежемесячных выплат, но с другой стороны, долгосрочное кредитование предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, снижение стоимости объекта залога. Постоянный приток ресурсов для ипотечного кредитования обеспечивается взаимосвязью ипотечного кредита с рынком ценных бумаг. Во-первых, эта взаимосвязь обусловлена оформлением в процессе получения ипотечной ссуды закладной. Закладная представляет собой документальной свидетельство, подтверждающее факт предоставления ссудозаемщиком в залог имущества под взятый кредит, и гарантирующее взыскание долга при неисполнении заемщиком обязательств. Владелец закладной обладает преимущественным правом присвоения заложенной недвижимости. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. С возможностью продажи вместе с закладной права на взыскание недвижимости до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этой закладной, связано возникновение вторичного рынка закладных. Во-вторых, как показывает мировая практика в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов выступают ипотечные ценные бумаги.1 Анализ систем ипотечного кредитования позволяет выделить две кате1 Автор понимает под ипотечной ценной бумага долговое обязательство, обеспеченное ипотечной задолженностью и гарантирующее выплату процентного дохода и погашение в установленные сроки. |