|
преимущественным правом присвоения заложенной недвижимости. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. С возможностью продажи вместе с закладной права на взыскание недвижимости до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этой закладной, связано возникновение вторичного рынка закладных. Во-вторых, как показывает мировая практика в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов выступают ипотечные ценные бумаги. Анализ систем ипотечного кредитования позволяет выделить две категории ипотечных ценных бумаг закладные листы в России до 1917 года и в Германии, и ценные бумаги, обеспеченные портфелем (пулом) ипотечных кредитов. По свидетельству историков, происхождение закладных листов связано с организацией в Пруссии взаимного поземельного кредита в виде самостоятельных учреждений для отдельных провинций. Там появились в обращении так называемые пергаментные листы прообраз закладных листов. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений, уплате долгов и передавались по передаточным надписям. Владелец имения, обремененного обязательством, уплачивал предъявителю документа в определенные сроки проценты или ссуду. В результате совершенствования этой формы ипотечных обязательств земельными кредитными обществами Пруссии был выпущен закладной лист, обеспеченный круговой порукой всех вступавших в него землевладельцев и приносящий постоянный доход. Правом эмиссии закладных листов наделялись исключительно ипотечные институты. Пассивные операции ипотечных банков по эмиссии закладных листов тесно связаны с его активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. 23 |
19 организации недвижимости. Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной ставки процента ниже рыночного значения. В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечных кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. Ипотечный кредит долгосрочный кредит. С одной стороны, длительный срок растягивает погашение кредита во времени за счет небольших ежемесячных выплат, но с другой стороны, долгосрочное кредитование предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, снижение стоимости объекта залога. Постоянный приток ресурсов для ипотечного кредитования обеспечивается взаимосвязью ипотечного кредита с рынком ценных бумаг. Во-первых, эта взаимосвязь обусловлена оформлением в процессе получения ипотечной ссуды закладной. Закладная представляет собой документальной свидетельство, подтверждающее факт предоставления ссудозаемщиком в залог имущества под взятый кредит, и гарантирующее взыскание долга при неисполнении заемщиком обязательств. Владелец закладной обладает преимущественным правом присвоения заложенной недвижимости. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. С возможностью продажи вместе с закладной права на взыскание недвижимости до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этой закладной, связано возникновение вторичного рынка закладных. Во-вторых, как показывает мировая практика в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов выступают ипотечные ценные бумаги.1 Анализ систем ипотечного кредитования позволяет выделить две кате1 Автор понимает под ипотечной ценной бумага долговое обязательство, обеспеченное ипотечной задолженностью и гарантирующее выплату процентного дохода и погашение в установленные сроки. 20 гории ипотечных ценных бумаг закладные листы в России до 1917 года и в Германии, и ценные бумаги, обеспеченные портфелем (пулом) ипотечных кредитов. По свидетельству историков, происхождение закладных листов связано с организацией в Пруссии взаимного поземельного кредита в виде самостоятельных учреждений для отдельных провинций. Там появились в обращении так называемые пергаментные листы прообраз закладных листов. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений, уплате долгов и передавались по передаточным надписям. Владелец имения, обремененного обязательством, уплачивал предьявителю документа в определенные сроки проценты или ссуду. В результате совершенствования этой формы ипотечных обязательств земельными кредитными обществами Пруссии был выпущен закладной лист, обеспеченный круговой порукой всех вступавших в него землевладельцев и приносящий постоянный доход. Правом эмиссии закладных листов наделялись исключительно ипотечные институты. Пассивные операции ипотечных банков по эмиссии закладных листов тесно связаны с его активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Второй тип ипотечных ценных бумаг выпускается на базе неделимого портфеля (пула) однородных ипотечных кредитов и получил широкое распространение в США. Ипотечное кредитование можно охарактеризовать как систему экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества, финансовые ресурсы для которых формируются на рынке ценных бумаг. Среди особенностей ипотечного кредитования, на наш взгляд, можно выделить следующие: целевой характер; долгосрочность; ипотечная система обеспечивает твердость прав кредиторов; точная оценка недвижимости; |