|
степень централизации источников финансирования, высокий уровень обобществления гражданского строительства, жилищного фонда, эксплуатационных и обслуживающих организаций. Основными источниками финансирования жилищного строительства в предшествующие годы являлись доходы государственного и местных бюджетов различного уровня, в меньшей степени прибыль, остающаяся в распоряжении предприятий, и еще в меньшей степени, доходы населения. В результате в 1987 года доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составила более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов). В последующие годы происходило сужение сферы бюджетного финансирования строительства жилья и увеличение средств индивидуальных застройщиков. В 1996 году было построено индивидуальных жилых домов на 11% больше по сравнению с предыдущим годом (в 1995 году на 27%), их доля в общем объеме возведенного жилья достигла 29,1% ( в 1994 году 18,2%, в 1995 году 22%). Объективная необходимость в условиях недостатка источников финансирования возникает в долгосрочных кредитах, в качестве которых могут выступить жилищные ипотечные кредиты. Наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов в сфере сельскохозяйственного производства (часто из-за отсутствия других кредитов) выступает земельный участок. Распространению земельного ипотечного кредита способствовали, с одной стороны, неустойчивость дохода, а с другой взгляд на землю как наиболее солидный вид инвестиций. Высокая степень риска, присущая кредитованию сельскохозяйственного производства, объясняется самим характером производства, а именно неблагоприятным соотношением издержек производства и продажных цен, а также большой зависимостью от природных условий. Сельское хозяйство остается во многих странах отраслью, поддерживаемой государством в виде субсидий и сохранения 27 |
23 рынке вынуждены обращаться за долгосрочным кредитом к банковскому капиталу, для предоставления и страхования ипотечных кредитов существуют специальные программы. Так, в США из общего объема ипотечных кредитов, предоставленных кредиторами в 1994 году (1019,2 млн.долл. США) доля жилищных ипотечных кредитов составила 78,6 %• . С другой стороны, именно развитая система ипотечного кредитования позволила обеспечить широкое привлечение различных групп населения к решению своих проблем. Значимость ипотечного жилищного кредитования возрастает в связи с происходящими изменениями в современной России в структуре инвестиций на строительство. До недавнего времени основной особенностью системы финансирования жилищной сферы являлись высокая степень централизации источников финансирования, высокий уровень обобществления гражданского строительства, жилищного фонда, эксплуатационных и обслуживающих организаций. Основными источниками финансирования жилищного строительства в предшествующие годы являлись доходы государственного и местных бюджетов различного уровня, в меньшей степени прибыль, остающаяся в распоряжении предприятий, и еще в меньшей степени, доходы населения. В результате в 1987 года доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составила более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов). В последующие годы происходило сужение сферы бюджетного финансирования строительства жилья и увеличение средств индивидуальных застройщиков. В 1996 году было построено индивидуальных жилых домов на 11% больше по сравнению с предыдущим годом (в 1995 году на 27%), их доля в общем объеме возведенного жилья достигла 29,1% ( в 1994 году 18,2%, в 1995 году 22%)1 2. Объективная необходимость в условиях недостатка источников финансирования возникает в долгосрочных кредитах, в качестве которых могут выступить жилищные ипотечные кредиты. Наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов в сфере 1 &ай$йса1 аЬзГгас! оГ 1Ье ЦшЫ 5Ше$ 1996.1996. 2По данным Госкомсгата РФ 24 сельскохозяйственного производства (часто из-за отсутствия других кредитов) выступает земельный участок. Распространению земельного ипотечного кредита способствовали, с одной стороны, неустойчивость дохода, а с другой взгляд на землю как наиболее солидный вид инвестиций. Высокая степень риска, присущая кредитованию сельскохозяйственного производства, объясняется самим характером производства, а именно неблагоприятным соотношением издержек производства и продажных цен, а также большой зависимостью от природных условий. Сельское хозяйство остается во многих странах отраслью, поддерживаемой государством в виде субсидий и сохранения ценового уровня на сельскохозяйственную продукцию. Особенности аграрного производства предполагает сочетание ипотечного и сельскохозяйственного кредита и государственной поддержки. Связанная с политикой государства неопределенность подразумевает короткие, непродолжительные кредитные периоды. Используя ипотечное кредитование, нужно создавать возможности для освоения капитальных вложений, окупаемых в долгосрочной перспективе. Такие капитальные вложения будут содействовать: покупке земли; строительству мелиоративных сооружений; разведению плантаций; покупке племенного скота; покупке машин и оборудования. В качестве объектов ипотечного кредитования в сфере промышленного производства и услуг рассматриваются офисные здания, складские помещения, торговые дома, предприятия гостиничного комплекса и промышленные объекты. Ипотечный кредит является составной частью финансирования коммерческой и промышленной недвижимости, доля промышленных ипотечных кредитов в 1994 году в США составляла около 30% от общего объема, в Германии 47 % . Финансирование промышленной недвижимости имеет свои особенности. Среди них выделяются следующие: отдельные кредиты для промышленной недвижимости превышают размер собственных средств заемщиков; финансирование недвижимости предполагает взаимодействие ипотечного кредита с другими формами и технологиями, среди которых лизинг недви1 |