|
способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита. Страхование. Большое значение в системе ипотечного кредитования имеют страховые организации. Существенным фактором сокращения рисков при ипотечном кредитовании является личное и имущественное страхование, а также страхование ответственности и финансовых рисков. В мировой банковской практике распространены следующие виды страхования: жизни заемщика на случай смерти. Осуществляется заемщиком в пользу кредитора на весь срок действия ссуды, обязательным является медицинское освидетельствование заемщика; от несчастного случая; недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения. Страхование осуществляет владелец недвижимости на полную стоимость. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо банку-кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности; ипотечной задолженности. Сумма требования по непогашенной ссуде включает невыплаченный остаток долга, процентные платежи, расходы по содержанию недвижимости, оплате налогов и др. Страховые компании, в случае выплаты всей суммы требования, получают право собственности на недвижимость. Если же страховые компании выплачивают банку расчетный процент (25 30%) от суммы требования, право на обращение взыскания остается у банка-кредитора; чистоты имущественных прав залогодателя. Осуществляется кредитором. Объектом страхования является ответственность юриста; ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества. Страхование осуществляйся оценщиком в пользу кредитора. Для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензию на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, 51 |
32 д) повышение уровня квалификации специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием. Государственные гарантии повысят ликвидность рынка и дадут толчок развитию ипотечного механизма. Зависимость суммы ипотечного кредита от стоимости залога предопределяет участие оценщиков в системе ипотечного кредитования, поскольку от правильности экспертной оценки недвижимости зависит сумма кредита, сумма вырученных средств от принудительной продажи недвижимости (что при завышенной оценке может не покрыть обязательство), предоставление дополнительных кредитов и перезалогов. В отличие от обычного кредитования при выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса кредитором и заемщиком немаловажное значение здесь приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы. Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел сводят к минимуму все преимущества ипотеки. Ипотечное кредитование немыслимо без страхования сделок и объектов. Среди рисков, относящихся непосредственно к недвижимости и подлежащих страхованию, выделяются риски: нарушения прав собственности на залог; нерсализации залога в случае невозврата кредита; обычного имущественного страхования. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора. Страхование осуществляет владелец недвижимости на полную стоимость. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится заемщику или банку-кредитору. 33 Вся сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление залогового имущества, а не на погашение ипотечной задолженности. Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств. Сумма требования по непогашенной ссуде включает невыплаченный остаток долга, процентные платежи, расходы по лишению права собственности, расходы по содержанию недвижимости, по оплате налогов и страховых платежей, которые кредитор относит на страховую компанию. В создавшейся ситуации страховые компании могут либо оплатить всю сумму требования и получить право собственности на недвижимость, либо выплатить расчетный процент от суммы возмещения и сохранить право собственности кредитору. Для того чтобы всестороннее застраховать сделку по ипотечному кредитованию, страхования компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Развитие ипотечного кредитования приведет к появлению новых видов услуг, оказываемых страховыми компаниями, увеличению притока клиентов и страховых платежей, что положительно скажется на наличии свободных средств, имеющих долгосрочный характер. Кроме того, страховые компании могут принимать участие в укреплении кредита в процессе секьюритизации1 посредством выдачи финансовых гарантий, гарантирующих инвесторам своевременность получения платежей основного капитала и процентов. В этом процессе страховые компании должны осуществить следующие шаги: оценка юридического риска, поскольку должна существовать уверенность, что получению денежных средств инвестором не помешает банкротство банка-инициатора; оценка банка-инициатора в способности обслуживать платежи; 1 В экономической литературе под секьюритизацией банковских займов и других активов понимается их трансформация в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. |