|
уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, и их рефинансированию; содействие в формировании инфраструктуры вторичного рынка ипотечного кредитования. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенности земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие. В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником и кредитором, в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга и за счет его кредитор может удовлетворить требования в случае неисполнения обязательств. Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. Однако основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ РФ "Об ’ипотеке". Рассмотрим данный законодательный акт подробнее. ФЗ РФ «Об ипотеке», раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он 61 |
процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщиков по кредиту из заложенного жилья; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; формирования системы защиты инвесторов в ипотечном кредитовании от потерь (государственные и смешанные схемы страхования, правительственные гарантии); создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов, а также социальной адаптации заемщиков при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий); налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, и их рефинансированию; содействие в формировании инфраструктуры вторичного рынка ипотечного кредитования. Система ипотеки подразумевает эконом ическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие. В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга и за счет его кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В первой части содержит главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой §3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности о порядке заключения договоров, об условиях действительности 136 ' 139 применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или ФЗ «Об ипотеке(за’юге недвижимости)» не установлеены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постльку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (ст.1 ФЗ «Об и потеке»),___ Рис. 1. Законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) Основной массив норм, регулирующих ипотеку содержится в ФЗ “Об ипотеке”. Рассмотрим данный законодательный акт подробнее . ФЗ «Об ипотеке», раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он был принят в первом чтении в июле 199$ г. После чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено много сотен поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. При одобрении закона об ипотеке как чрезвычайно важного для развития цивилизованных рыночных отношений отмечалась необходимость скорейшего внесения поправок, существенно улучшающих текст закона. К сожалению, рассмотрение поправок к закону об ипотеке затянулось. Следует подчеркнуть ряд недостатков указанного закона. Первая группа причин, затрудняющих введение ипотеки, связана с несоответствием ряда статей закона действующим правовым и нормативным актам. Так отдельные статьи закона об ипотеке вторгаются в предмет регулирования закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Они дублируют и даже искажают статьи закона о регистрации. Очень болезненным является вопрос взаимодействия жилищной ипотеки и действующего Жилищного кодекса РСФСР. Конституция Российской Федерации в 40-й статье и Жилищный кодекс гарантируют право на жилище, а |