|
был принят в первом чтении в июле 1995 г.. После чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено много сотен поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания летом 1997 г.. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. При одобрении закона об ипотеке как чрезвычайно важного для развития цивилизованных рыночных отношений отмечалась необходимость скорейшего внесения поправок, существенно улучшающих текст закона. К сожалению, рассмотрение поправок к закону об ипотеке затянулось. Следует подчеркнуть ряд недостатков указанного закона. Первая группа причин, затрудняющих введение ипотеки, связана с несоответствием ряда статей закона действующим правовым и нормативным актам. Так отдельные статьи закона об ипотеке вторгаются в предмет регулирования закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Они дублируют и даже искажают статьи закона о регистрации. Очень болезненным является вопрос взаимодействия жилищной ипотеки и Действующего Жилищного кодекса РСФСР. Конституция Российской Федерации в 40-й статье и Жилищный кодекс гарантируют право на жилище, а ипотечный механизм требует наложения взыскания и принудительного выселения залогодателя, систематически нарушающего условия выполнения основного обязательства по выплате кредита, взятого под залог квартиры или жилого дома. Получается, что суд может лишить залогодателя права собственности на квартиру, но не может лишить ни его, ни членов его семьи права проживания в квартире без указания нового места проживания. Статья 78 закона «Об ипотеке» требует, чтобы залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи до заключения договора об ипотеке давали бы нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру в случае наложения взыскания. Письменно отказываясь от гарантированного Конституцией законом права, граждане, в любой момент, могут аннулировать свой отказ и вернуть себе законно 62 |
' 139 применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или ФЗ «Об ипотеке(за’юге недвижимости)» не установлеены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постльку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (ст.1 ФЗ «Об и потеке»),___ Рис. 1. Законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) Основной массив норм, регулирующих ипотеку содержится в ФЗ “Об ипотеке”. Рассмотрим данный законодательный акт подробнее . ФЗ «Об ипотеке», раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он был принят в первом чтении в июле 199$ г. После чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено много сотен поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. При одобрении закона об ипотеке как чрезвычайно важного для развития цивилизованных рыночных отношений отмечалась необходимость скорейшего внесения поправок, существенно улучшающих текст закона. К сожалению, рассмотрение поправок к закону об ипотеке затянулось. Следует подчеркнуть ряд недостатков указанного закона. Первая группа причин, затрудняющих введение ипотеки, связана с несоответствием ряда статей закона действующим правовым и нормативным актам. Так отдельные статьи закона об ипотеке вторгаются в предмет регулирования закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Они дублируют и даже искажают статьи закона о регистрации. Очень болезненным является вопрос взаимодействия жилищной ипотеки и действующего Жилищного кодекса РСФСР. Конституция Российской Федерации в 40-й статье и Жилищный кодекс гарантируют право на жилище, а ипотечный механизм требует наложения взыскания и принудительного выселения залогодателя, систематически нарушающего условия выполнения основного обязательства по выплате кредита, взятого под залог квартиры или жилого дома. Получается, что суд может лишить залогодателя права собственности на квартиру, но не может лишить ни его, ни членов его семьи права проживания в квартире без указания нового места проживания. Статья 78 закона «Об ипотеке» требует, чтобы залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи до заключения договора об ипотеке давали бы нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру в случае наложения взыскания. Письменно отказываясь от гарантированного Конституцией законом права, граждане, в любой момент, могут аннулировать свой отказ и вернуть себе законно принадлежащие им права. Поэтому, пока специальный жилищный фонд для переселения не существует, суды не смогут выносить решения о выселении людей. Ко второй группе относится ряд недостатков политического характера. Например, статья 63 закона «Об ипотеке» запрещает ипотеку сельскохозяйственных земель. Данное запрещение не является предметом регулирования закона об ипотеке. Всякая недвижимость, которая может быть продана, является предметом ипотеки, и в законе об ипотеке не должно быть никаких ограничений, связанных с типом объектов. Вопросы же частной собственности на землю, в том числе возможность продажи или залога земельных участков прерогатива земельного законодательства и замельного кодекса, принятие которого, к сожалению, затягивается. К третьей группе недостатков относятся технические погрешности закона. По мнению многих специалистов в законе об ипотеке недостаточно проработан вопрос с выпуском и оборотом закладной. Это приводит к расщеплению права, когда запись в правовом реестре о залогодержателе и фактический залогодержатель, которым является владелец закладной, не совпадают. |