|
базу, отражающей передовой мировой опыт в этой области, привело к результатам, противоположным поставленным задачам. С учетом этого факта проблемы становления российского института и могут быть решены, на наш взгляд, путем «облегчения» закона за счет: изъятия из него отдельных разделов, в частности, главы «Государственная регистрации ипотеки», и замены их ссылками на законы (законопроекты), регулирующие аналогичные правоотношения, например, на закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; дробления закона на несколько коротких правовых актов, например: законопроект об ипотеке коммерческих категорий недвижимости характеризующихся абсолютной залогоспособностью, то есть категорий имущества, не имеющих ограничений на взыскание гражданским обязательствам его собственника, устанавливаемые в соответствии со ст.24 ГК, гражданским процессуальным, жилищным, земельным законодательством; законопроект об ипотеке категорий недвижимости, обладающих ограниченной залогоспособностью, определяемой земельным и приватизационным законодательством, Гражданским процессуальным кодексом и другими действующими законодательными актами; законопроект об ипотеке «социально значимых» категории недвижимости, например, жилых домов и квартир, залог которых должен осуществляться под жестким контролем и под гарантии специальных государственных институтов в соответствии с жилищным законодательством; законопроект, регулирующий вторичный рынок ипотечных кредитов, оборот закладных и производных ипотечных ценных бумаг, отвечающий законодательству о рынке ценных бумаг и банковскому законодательству. 64 |
Еще одной проблемой закона является стремление охватить единой правовой нормой необъятный институт ипотеки и с неизбежным при этом превышением допустимого уровня сложности и объема регулируемых правоотношений. Практика законотворчества в России свидетельствует о том, что попытки разработки и принятия всеобъемлющей правовой нормы, регулирующей сложное и незрелое для данного общества отношение, нормы, возможно, отражающей передовой мировой опыт в этой области, приводят к результатам, противоположным поставленным задачам. С учетом этого проблемы становления российского института ипотеки могут быть решены, на наш взгляд, путем «облегчения» закона за счет: изъятия из него отдельных разделов, в частности, главы 4 «Государственная регис грации ипотеки», и замены их ссылками на законы (законопроекты), регулирующие аналогичные правоотношения, например, на закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; дробления закона на несколько коротких правовых актов, например: 1) законопроект об ипотеке коммерческих категорий недвижимости, характеризующихся абсолютной залогоспособностью, то есть категорий имущества, не имеющих ограничений на взыскание по гражданским обязательствам его собственника, устанавливаемых в соответствии со ст. 24 ГК, гражданским процессуальным, жилищным, земельным законодательством; 2) законопроект об ипотеке категорий недвижимости, обладающих ограниченной залогоспособностью, определяемой земельным и приватизационным законодательством. Гражданским процессуальным кодексом и другими действующими законодательными актами; 3) законопроект об ипотеке «социально значимых» категорий недвижимости, например, жилых домов и квартир, залог которых должен осуществляться под жестким контролем и под гарантии специальных государственных институтов в соответствии с жилищным законодательством; 4) законопроект, регулирующий вторичный рынок ипотечных кредитов, оборот закладных и производных ипотечных ценных бумаг, отвечающий законодательству о рынке ценных бумаг и банковскому законодательству. В ипотечных правоотношениях, при реализации их на практике, важно учитывать особенности предмета ипотеки для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. Согласно статьи 5 ФЗ «Об ипотеке», а также п.1 ст.130 ГК РФ, предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество, прошедшее государственную регистрацию (рис. 2), в том числе: 1. Земельные участки; 2. Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3. Жилые дома и квартиры; 4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды имущества. По каждому из названных объектов ипотеки имеются свои сложности и особенности. Наиболее простым с теоретической и юридической точки зрения представляется вопрос об ипотеке предприятий, зданий и сооружений. В ФЗ «Об ипотеке» конкретизированы особенности ипотеки данных объектов. Они следующие: |