|
Целый комплекс нерешенных вопросов кроется в механизме, реализации предмета залога. Прежде всего, следует уточнить, что в России нет закона о реализации имущества должника, в том числе должникапредприятия. Это во многом сдерживает реализацию не только Закона «О залоге», но и Закона «О несостоятельности (банкротстве) предприятий», а также кредитных договоров самого различного свойства и т.п. Итак, что для того, чтобы в полную силу заработал механизм ипотечного кредитования предприятий, необходима соответствующая инфраструктура. Нужны, прежде всего, специальные организации, которые будут проводить аукционы. Эти же организации должны, на наш взгляд, осуществлять надзор и контроль над сохранностью заложенной недвижимости. Сегодня еще не редкость ситуации, когда залогодатель, получивший ипотечный кредит на несколько лет, заранее знает, что не сможет вернуть кредит. За имуществом такого рода нужен постоянный и действенный контроль, своевременный уход и ремонт оборудования. Банк не в состоянии исполнять эти функции даже при условии, что он выдал поручительство под ипотечный кредит. Поэтому правомочно предложить создание специальных фирм (в основном коммерческих), которые могли бы осуществлять такой контроль и уход, (расходы должен будет покрывать залогодатель). Необходимо выделить некоторые особенности ипотеки земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель общего пользования в поселениях и земель особо охраняемых территорий, а также участков в зонах с особыми условиями использования, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельное законодательство также правомочно исключить ипотеку отдельных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во всех других случаях государственные или муниципальные участки земель могут быть предметом ипотеки. 69 |
инвентаризации имущества предприятия; акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Дело в том, что эти уточнения все-таки не смогут, на наш взгляд, предупреждать споров, возникающих на почве того, что предприятие может закладывать и не все свое имущество, а, скажем, отдельный цех, отдельные основные или вспомогательные комплексы. Представляется, что эти вопросы должны быть в самом Законе об ипотеке предельно конкретизированы. Целый комплекс нерешенных вопросов представляет собой механизм реализации предмета залога. Следует прежде всего сказать, что в России нет закона о реализации имущества должника, в том числе должника-предприятия. Это во многом сдерживает реализацию не только Закона о залоге, но и Закона о несостоятельности (банкротстве) предприятий, кредитных договоров самого различного свойства и т.п. В общей сложности следует сказать, что для того, чтобы в полную силу заработал механизм ипотечного кредитования предприятий, необходима соответствующая инфраструктура. Нужны, прежде всего, специальные организации, которые будут проводить аукционы. Эти же организации должны, на наш взгляд, осуществлять надзор и контроль за сохранностью заложенной недвижимости. Сегодня еще часты случаи, когда залогодатель, получивший ипотечный кредит на несколько лет, заранее знает, что не сможет вернуть кредит. За таким имуществом нужен постоянный и действенный контроль, своевременный уход и ремонт оборудования. Ясно, что банк не сможет выполнять эти функции даже тогда, когда он выдал поручительство под ипотечный кредит. Мыслится, что для этого должны быть сформированы специальные фирмы (в основном коммерческие), которые будут осуществлять такой контроль и уход, вероятнее всего, что эти расходы должен будет покрывать залогодатель. Залог жилых помещений связан с другими сложностями нормативного и юридического характера. Главным из них, как уже отмечалось выше, является то, что законодательные акты, регулирующие ипотеку (Закон о залоге, ГК РФ, ФЗ “Об ипотеке”), не стыкуются с жилищным законодательством. Более конкретно речь идет о том, что жилищное законодательство никак не учитывает возможность залога жилых помещений. В ФЗ “Об ипотеке” зафиксировано, что к ипотеке допускаются индивидуальные и многоквартирные дома и квартиры для постоянного проживания, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не распространяются правила ипотеки жилых домов на гостиницы, общежития, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. Они могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Однако эти уточнения не могут предотвратить возникновение сложной или конфликтной ситуации. Так, по действующему жилищному законодательству, как раньше, так и впредь, будут граждане, имеющие право пожизненного проживания на жилой площади. Если квартира приватизирована не всеми членами семьи и является собственностью одного или двух граждан, но в ней проживает бывший супруг (супруга), то при любом механизме залога реализация этого жилого помещения проблематична, ибо эти граждане (бывший супруг, супруга) будут в соответствии с жилищным законодательством иметь право на проживание. Выселение не выполнивших условия ипотечного договора жильцов вообще проблематично. Так, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи (подробнее этот момент был рассмотрен выше). Теперь о некоторых особенностях ипотеки земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Не допускается ипотека находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из состава земель общего пользования в поселениях и земель особо охраняемых территорий, а также участков в зонах с особыми условиями использования. Земельное законодательство также может исключить ипотеку отдельных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во всех других случаях государственные или муниципальные участки земель могут быть предметом ипотеки. Другая особенность “земельной ипотеки” состоит в том, что залогодержателем здесь может быть банк, или иная кредитная организация, имеющая лицезию на осуществление ипотечных операций с землей. Порядок лицензирования устанавливается Центробанком РФ (по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству). При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся (или возводимые) здания и сооружения залогодателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное). В случае обращения взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание и сооружение и рпиобретает право сервитута ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания и сооружения. Сложности при залоге земельных участков создает то, что согласно ГК РФ заемщик, прекративший выплату кредита по каким-то причинам, имеет право (по решению суда) отложить срок реализации заложенного имущества до одного года. Практически это происходит по следующей схеме. Залогодатель в суде говорит, что у него в этом году неурожай и именно с этим связано прекращение возврата ипотечного кредита. До этого он исполнял свои обязательства исправно и в дальнейшем собирается также поступать. При положительном (для залогодателя) решении суда вопрос о реализации заложенного участка земли может быть отложен на 3, 5, 6, 7. 8 и 12 месяцев. Эта “лазейка” весьма настораживает кредиторов при заключении договора на ипотеку земельных участков. 149 |