|
Другая особенность "земельной ипотеки" состоит в том, что залогодержателем здесь может быть банк, или иная кредитная организация, имеющая лицензию на осуществление ипотечных операций с землей. Порядок лицензирования устанавливается Центробанком РФ (по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству). При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся (или возводимые) здания и сооружения залогодателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное). В случае обращения взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание и сооружение и приобретает право сервитута — ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания и сооружения. Определенные сложности при залоге земельных участков создает тот факт, что согласно ГК РФ заемщик, прекративший выплату кредита по какимто причинам, имеет право (по решению суда) отложить срок реализации заложенного имущества на срок до одного года. На практике это происходит по следующей схеме. Залогодатель в суде говорит, что у него в этом году неурожай и именно с этим связано прекращение возврата ипотечного кредита. До этого он исполнял свои обязательства исправно и в дальнейшем собирается также поступать. При положительном (для залогодателя) решении суда вопрос о реализации заложенного участка земли может быть отложен на 3, 5, 6, 7, 8 и 12 месяцев. Эта "лазейка" весьма настораживает кредиторов при заключении договора на ипотеку земельных участков. Можно приводить и другие примеры, которые подтверждают несовершенство закона об ипотеке и, нашего законодательства и законодательного процесса в целом. Часто разрабатываемые и принимаемые законы ориентированы не на потребности экономики, а на специфические интересы ведомств. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью 70 |
собственности граждан и юридических лиц. Не допускается ипотека находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из состава земель общего пользования в поселениях и земель особо охраняемых территорий, а также участков в зонах с особыми условиями использования. Земельное законодательство также может исключить ипотеку отдельных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во всех других случаях государственные или муниципальные участки земель могут быть предметом ипотеки. Другая особенность “земельной ипотеки” состоит в том, что залогодержателем здесь может быть банк, или иная кредитная организация, имеющая лицезию на осуществление ипотечных операций с землей. Порядок лицензирования устанавливается Центробанком РФ (по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству). При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся (или возводимые) здания и сооружения залогодателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное). В случае обращения взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание и сооружение и рпиобретает право сервитута ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания и сооружения. Сложности при залоге земельных участков создает то, что согласно ГК РФ заемщик, прекративший выплату кредита по каким-то причинам, имеет право (по решению суда) отложить срок реализации заложенного имущества до одного года. Практически это происходит по следующей схеме. Залогодатель в суде говорит, что у него в этом году неурожай и именно с этим связано прекращение возврата ипотечного кредита. До этого он исполнял свои обязательства исправно и в дальнейшем собирается также поступать. При положительном (для залогодателя) решении суда вопрос о реализации заложенного участка земли может быть отложен на 3, 5, 6, 7. 8 и 12 месяцев. Эта “лазейка” весьма настораживает кредиторов при заключении договора на ипотеку земельных участков. 149 150 Можно приводить и другие примеры, которые говорят о несовершенстве закона об ипотеке и, в целом, нашего законодательства и законодательного процесса. Часто разрабатываемые и принимаемые законы ориентированы не на потребности экономики, а на специфические интересы ведомств. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для гражданзаемщиков. Следует подчеркнуть, что в этом направлении предприняты некоторые шаги со стороны Правительства Российской Федерации. В рамках концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000г. №28, разработан план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (Приложение 3). Всего 2-3 года назад отсутствие законодательства об ипотеке считалось основным препятствием для ее развития. Сейчас положение изменилось, закон об ипотеке есть, но ипотека как финансовый институт инвестирования в приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости по-прежнему развивается медленно. Дело, видимо, не только в том, что закон об ипотеке содержит какие-то недостатки, главные причины, тормозящие развитие ипотеки, вызваны большим отличием экономической ситуации в России от той, что существует в экономически развитых странах, с которых мы берем примеры организации |