|
понятие землевладения, землепользования, собственности на землю; ограничения при пользовании. В. Социально-экономические условия. Одним из ключевых вопросов земельного ипотечного кредитования является определение стоимости имущества, прежде всего земли. В прошедшие годы в России рынок земли не функционировал, а следовательно, не было и цены на землю. Естественно, что при формировании рынка земли цена на нее будет складываться в основном в условиях рыночных отношений, но на начальном этапе необходим такой метод оценки земли, который учитывает как безопасность кредитора, так и интересы кредитополучателя. Использование в качестве базового метода метода определения нормативной цены земли проблематично. В нем не учитываются свойства почв, климатические показатели, остаются проблемы, связанные с обоснованностью расчета дифференциального дохода, из-за несовершенства кадастровых цен имеются трудности оценки земли и сравнения ее с фактическими результатами хозяйственной деятельностью предприятий; не учитываются также такие факторы, определяющие размер ренты, как вариантность хозяйственного использования земельного участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственноэкономической структуре страны. Достоверный учет недвижимости является существенным условием функционирования земельной ипотеки, проводимой в рамках системы земельного кадастра. Учет позволяет определить пространственное положение, размеры, состав земельных угодий и их качество. 94 |
139 ста улучшение при посредстве долгосрочного кредита, вместе с тем не соблазняли землевладельцев к залогу своих земель, не делали бы выгодным залог их, не повышали бы искусственно цен на землю. Каждый землевладелец должен хорошо и глубоко сознавать, что земля есть капитал и что долг на земле есть уменьшение капитала, есть скрытая продажа части земли, почему всякий залог земли, не ради улучшения хозяйства, должен отозваться уменьшением, а не увеличением ее доходности, ибо нельзя себе представить нормального положения, при котором уменьшение капитала увеличивало бы соответственно доходность его собственности. При организации земельного ипотечного кредитования выделяются следующие моменты. С точки зрения ипотечного кредитования существенным вопросом является ожидаемое разграничение понятий земельной собственности и землепользования. Для использования земли в качестве залога необходима стабилизация отношений земельной собственности, создания рынка земли. Система ипотечного кредитования возможна лишь в условиях стабильных отношений собственности на землю. Включение в рыночный оборот сельскохозяйственных земель имеет свои особенности и требует детального анализа многих факторов, в том числе таких, как: A. Своеобразие природных условий землепользования: 1. каждый участок земли уникален по своему положению и составу; 2. земля физически недвижима; 3. ее хозяйственное использование тесно связано со своеобразием экологии, почвенного и растительного покрова, водообеспеченности и т.д.. Б. Юридический статус: 1. понятие землевладения, землепользования, собственности на землю; 2. ограничения при пользовании. B. Социально-экономические условия. Одним из ключевых вопросов земельного ипотечного кредитования является определение стоимости имущества, прежде всего земли. В прошед 140 шие годы в России рынок земли не функционировал, а следовательно, не было и цены на землю. Естественно, при формировании рынка земли цена на нее будет складываться в основном в условиях рыночных отношений, но на начальном этапе необходим такой метод оценки земли, который учитывает как безопасность кредитора, так и интересы кредитополучателя. Использование в качестве базового метода метода определения нормативной цены земли проблематично. В нем не учитываются свойства почв, климатические показатели, остаются проблемы, связанные с обоснованностью расчета дифференциального дохода, из-за несовершенства кадастровых цен имеются трудности оценки земли и сравнения ее с фактическими результатами хозяйственной деятельностью предприятий; не учитываются также такие определяющие размер ренты факторы, как вариантность хозяйственного использования земельного участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственноэкономической структуре страны. Достоверный учет недвижимости является существенным условием функционирования земельной ипотеки, проводимой в рамках системы земельного кадастра. Учет позволяет определить пространственное положение, размеры, состав земельных угодий и их качество. Аграрному сектору помогло бы создание системы земельного ипотечного кредитования, учитывающей специфику сельскохозяйственного производства. Такая система, включающая в себя центральный земельный банк, могла бы выпускать долгосрочные облигации под залог земли, предусматривать постепенное погашение долга, нерасторжимость ипотечной сделки со стороны кредитора без основательных на то причин, действовать при государственном участии. |