|
Аграрному сектору помогло бы создание системы земельного ипотечного кредитования, учитывающей специфику сельскохозяйственного производства. Такая система, включающая в себя центральный земельный банк, могла бы выпускать долгосрочные облигации под залог земли, предусматривать постепенное погашение долга, нерасторжимость ипотечной сделки со стороны кредитора без основательных на то причин, действовать при государственном участии. Учитывая политическое противостояние в части закрепления частной собственности на землю, целесообразно было бы определить земельный банк единственным кредитором и залогодержателем земли. Земельный банк может содействовать развитию мелких кредитных учреждений на принципах взаимности (обществ взаимного кредита). Непосредственно выдача ссуд должна осуществляется через систему посредников, которыми могли стать общества взаимного кредита, коммерческие банки. Эти кредитные института могли бы стать своего рода отделениями земельного банка, быть его агентами. Сферой деятельности земельного банка могли бы стать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов, посреднические услуги в части куплипродажи земельных участков, управление земельным фондом банка. Масштабы кредитной деятельности ограничиваются количеством кредитоспособных заемщиков и возможностью получения дополнительного ссудного капитала путем продажи ипотечных облигаций. Можно не ограничивать деятельность банка только содействием долгосрочного ипотечного кредита, в его руках можно сосредоточить помощь сельскому хозяйству и в более широком виде, например, организация сельскохозяйственного кредита, учет и переучет векселей, основанных на сделках, касающихся сельскохозяйственного производства. Источниками кредитов стали бы ипотечные облигации земельного банка, приравненные к государственным ценным бумагам. Обеспечение эмиссии составили бы земельные ипотечные кредиты, земельный фонд банка 95 |
140 шие годы в России рынок земли не функционировал, а следовательно, не было и цены на землю. Естественно, при формировании рынка земли цена на нее будет складываться в основном в условиях рыночных отношений, но на начальном этапе необходим такой метод оценки земли, который учитывает как безопасность кредитора, так и интересы кредитополучателя. Использование в качестве базового метода метода определения нормативной цены земли проблематично. В нем не учитываются свойства почв, климатические показатели, остаются проблемы, связанные с обоснованностью расчета дифференциального дохода, из-за несовершенства кадастровых цен имеются трудности оценки земли и сравнения ее с фактическими результатами хозяйственной деятельностью предприятий; не учитываются также такие определяющие размер ренты факторы, как вариантность хозяйственного использования земельного участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственноэкономической структуре страны. Достоверный учет недвижимости является существенным условием функционирования земельной ипотеки, проводимой в рамках системы земельного кадастра. Учет позволяет определить пространственное положение, размеры, состав земельных угодий и их качество. Аграрному сектору помогло бы создание системы земельного ипотечного кредитования, учитывающей специфику сельскохозяйственного производства. Такая система, включающая в себя центральный земельный банк, могла бы выпускать долгосрочные облигации под залог земли, предусматривать постепенное погашение долга, нерасторжимость ипотечной сделки со стороны кредитора без основательных на то причин, действовать при государственном участии. 141 Учитывая политическое противостояние в части закрепления частной собственности на землю, целесообразно было бы определить земельный банк единственным кредитором и залогодержателем земли. Земельный банк может содействовать развитию мелких кредитных учреждений на началах взаимности (обществ взаимного кредита). А именно, непосредственно выдача ссуд осуществляется через систему посредников, которыми могли стать общества взаимного кредита, коммерческие банки. Эти кредитные института могли бы стать своего рода отделениями земельного банка, быть его агентами. Сферой деятельности земельного банка могли бы стать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов, посреднические услуги в части куплипродажи земельных участков, управление земельным фондом банка. Масштабы кредитной деятельности ограничиваются количеством кредитоспособных заемщиков и возможностью получения дополнительного ссудного капитала путем продажи ипотечных облигаций. Можно не ограничивать деятельность банка только содействием долгосрочного ипотечного кредита, в его руках можно сосредоточить помощь сельскому хозяйству и в более широком виде I организация сельскохозяйственного кредита, учет и переучет векселей, основанных на сделках, касающихся сельскохозяйственного производства. Источниками кредитов стали бы ипотечные облигации земельного банка, приравненные к государственным ценным бумагам. Обеспечение эмиссии составили бы земельные ипотечные кредиты, земельный фонд банка и гарантийный фонд государства, образуемый за счет поступлений от земельного налога, часть средств из федерального бюджета, предназначенного для инвестиций в сельском хозяйстве. Кроме того, дополнительной гарантией служила бы солидарная ответственность членов обществ взаимного кредита. При этом закладные листы земельного банка будут иметь реальную стоимость, что обеспечит устойчивость ипотечному рынку. Важным моментом в привлечении инвесторов может стать положение: ипотечные облигации могут приобретаться кредитными институтами в каче |